個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可先投資后讓股權(quán)
當(dāng)納稅人向企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),一般可采取“先投資,后轉(zhuǎn)讓股權(quán)”的籌劃方案,即先將房地產(chǎn)投資給企業(yè)取得相應(yīng)股權(quán),然后再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)的原股東,如此可不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。筆者認(rèn)為,納稅人向個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),如果符合一定條件,也可采取“先投資,后轉(zhuǎn)讓”的籌劃方案。
案例
王某是某公司的主要投資人。2006年10月,因公司急需資金周轉(zhuǎn),王某決定將其個(gè)人名下的一處門面房轉(zhuǎn)讓給李某。該門面房原為某國有百貨公司所有,1999年百貨公司破產(chǎn)清算時(shí),王某以100萬元的價(jià)格買入。近幾年該門面房的價(jià)值迅速竄升,到2006年10月,該門面房的市場價(jià)已經(jīng)超過300萬元。假設(shè)王某以310萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李某,主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)該門面房土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為120萬元,那么王某應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)為:
1.應(yīng)繳營業(yè)稅:(3100000-1000000)×5%=105000元。
2.應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加:105000×(7%+3%)=10500元。
3.應(yīng)繳印花稅:3100000×0.5‰=1550元。
4.應(yīng)繳納土地增值稅:
(1)扣除項(xiàng)目金額:1200000+105000+10500+1550=1200000+117050=1317050元。
?。?)增值率:(3100000-1317050)÷1317050×100%=135%.(3)土地增值稅:(3100000-1317050)×50%-1317050×15%=693917.5元。
5.應(yīng)繳個(gè)人所得稅:(3100000-1000000-117050-693917.5)×20%=257806.5元。
6.合計(jì)應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)為:117050+693917.5+257806.5=1068774元。
籌劃
王某可以先將該門面房作價(jià)310萬元投資于自己的公司,然后由公司將該門面房以310萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李某。如果按此方案實(shí)施,在其他條件不變的情況下,王某和公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為(當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅稅率為3%):
1.投資環(huán)節(jié)
?。?)營業(yè)稅:《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅〔2002〕191號(hào)文)規(guī)定,“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅。”因此,王某將門面房投資于企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅。
?。?)土地增值稅:《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào)文)規(guī)定,“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。”因此,王某將門面房投資于企業(yè)可免征土地增值稅。
?。?)個(gè)人所得稅:《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》(國稅函〔2005〕319號(hào))規(guī)定,“對個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè),其評(píng)估增值取得的所得,在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí),暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得,再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅,其財(cái)產(chǎn)原值為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。”由此可見,王某將門面房投資于企業(yè)可暫不繳納個(gè)人所得稅。
?。?)公司應(yīng)繳契稅:3100000×3%=93000元。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié):
?。?)公司應(yīng)繳營業(yè)稅:3100000×5%=155000元。
(2)公司應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加:155000×(7%+3%)=15500元。
(3)公司應(yīng)繳土地增值稅:因?yàn)榻邮芡顿Y環(huán)節(jié)發(fā)生的增值“免征”土地增值稅,所以公司在轉(zhuǎn)讓門面房時(shí)應(yīng)當(dāng)只就轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值繳納土地增值稅。本例中,公司轉(zhuǎn)讓門面房未發(fā)生增值,因此應(yīng)繳土地增值稅為0.合計(jì)應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)為:93000+155000+15500=263500元。
可見,籌劃后比籌劃前少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)1068774-263500=805274元。
需要注意的是,李某在以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者注銷企業(yè)時(shí),應(yīng)按國稅函〔2005〕319號(hào)文件的規(guī)定確定股權(quán)計(jì)稅成本,計(jì)算應(yīng)繳個(gè)人所得稅。
從上例可以看出,向個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),如果采取“先投資,后轉(zhuǎn)讓”的籌劃方案,可避免高額的土地增值稅負(fù)擔(dān),并延遲個(gè)人所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。采用此方案的缺點(diǎn)是增加了一道契稅,同時(shí)還會(huì)造成購置原價(jià)不能抵扣,從而增加營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。納稅人在實(shí)施該方案前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行精密測算,確?;I劃收益大于籌劃成本。
點(diǎn)評(píng)
“假道伐虢”,假道,是借路的意思。處在敵我兩大國中間的小國,當(dāng)受到敵方武力脅迫時(shí),某方常以出兵援助的姿態(tài),把力量滲透進(jìn)去,并控制其局勢,使其喪失自主權(quán),再乘機(jī)突然襲擊,就可輕而易舉地取得勝利。在上述籌劃方案中,王某的籌劃思路是,先將房產(chǎn)投資于公司,讓房產(chǎn)在公司實(shí)現(xiàn)免稅增值后,再對外轉(zhuǎn)讓。王某的投資行為類似于假道,而假道是虛,其真正意圖的是最終轉(zhuǎn)讓,并實(shí)現(xiàn)籌劃目標(biāo)。此籌劃思路與“假道伐虢”之計(jì)存在許多共同之處。
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