個人所得稅避稅籌劃——房屋租金的合理避稅籌劃
2002年2月9日國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》[國稅函(2002)146號]關(guān)于財產(chǎn)租賃所得計算個人所得稅時稅前扣除有關(guān)稅、費(fèi)的次序問題,明確如下:
個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入,在計算繳納個人所得稅時,應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用:
(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);
(2)由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;
(3)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
[案例1]
2002年8月5日星期一早上,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健在菜市場碰到以前的老鄰居王大爺,“王大爺,聽說你的孫子要結(jié)婚了,什么時候辦喜事?
可別忘了請我吃喜糖喲?!啊编蓿浅6悇?wù)師,這么早你也來買菜呀,我有件事正想找你幫忙呢?!?br>
“什么事?您老說話!”
“是這樣的,你可能還不知道吧,我家的那3間老房子上月初租給別人了,租期為8個月,就是想收點(diǎn)兒租金為孫子辦喜事,現(xiàn)在房子有點(diǎn)漏水,你和建筑維修隊熟悉,等合同到期后請你找維修隊來幫我維修,好給我那孫子結(jié)婚住……”據(jù)王大爺介紹,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)王大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費(fèi),及其他相關(guān)費(fèi)用后,核定月應(yīng)納稅所得額為6000元,每月應(yīng)納個人所得稅1200元。王大爺于本月7日前向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了第一個月的個人所得稅。
[籌劃思路] 2002年8月6日下午,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健請維修隊的技術(shù)員經(jīng)過現(xiàn)場察看與測算,房屋維修費(fèi)至少要9000元,只需一個星期的時間就可維修好,本月底前可以完工,不會影響房屋出租。
為此,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健建議王大爺馬上進(jìn)行維修,這樣可以節(jié)約1800元稅款為孫子辦喜事。并將房屋出租期滿后維修與現(xiàn)在進(jìn)行維修繳納個人所得稅進(jìn)行了計算對比和詳細(xì)介紹。
[籌劃分析1] 房屋出租期滿后維修應(yīng)納個人所得稅的計算。
我國個人所得稅法規(guī)定,財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)王大爺出租房屋收取的房租收入及應(yīng)納稅費(fèi)的情況,核定王大爺應(yīng)納稅所得額為6000元,每月應(yīng)納個人所得稅為:
6000元×20%=1200元,即在12個月的房屋租賃期內(nèi),王大爺總共應(yīng)納個人所得稅為:
1200元×8=14400元。
[籌劃分析2] 現(xiàn)在進(jìn)行房屋維修應(yīng)納個人所得稅的計算。依照個人所得稅法和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)(1994)089號文件規(guī)定:“納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入,在計算征稅時,除可依法減去規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外,還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直至扣完為止?!?br>
[籌劃結(jié)果] 王大爺房屋出租的期限還有近12個月的時間,如果現(xiàn)在動工維修,本月底前房屋即可維修好,假定維修費(fèi)用為9000元,依照上述規(guī)定,這樣在今后11個月的納稅期限內(nèi),其維修費(fèi)用在計算征稅時可全部扣除完,從而節(jié)稅1800元。具體計算如下:
房屋租賃期的第2個月至第12個月,每月應(yīng)納稅所得額為:
6000元-800元=5200元
每月應(yīng)納個人所得稅為:5200元×20%=1040元
在房屋租賃期的第2個月至第12個月內(nèi),累計可扣除房屋維修費(fèi)為:
800元×11=8800元
剩余的房屋維修費(fèi)(9000元-8800元=200元),則在房屋租賃期內(nèi)最后一個月中除,即最后一個月應(yīng)納稅所得額為:
6000元-200元=5800元
應(yīng)納個人所得稅為:5800元×20%=1160元
王大爺在出租房屋12個月的時間內(nèi),實(shí)際繳納個人所得稅應(yīng)為:
1040×11+1160=12600元
計算結(jié)果表明,如果王大爺在房屋租賃期滿后再維修房屋,累計應(yīng)繳納個人所得稅14400元。而現(xiàn)在進(jìn)行維修,在房屋租賃期滿時累計繳納個人所得稅12600元,節(jié)稅1800元。李稅務(wù)師特別提醒王大爺,在支付維修費(fèi)時,一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票,并及時報經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后才能扣除。
為了解決學(xué)生住宿問題,某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市內(nèi)一所大學(xué)新建了一棟學(xué)生公寓,以低于市場價格租給學(xué)生,每月收取租金兩萬元。該公司財務(wù)人員不清楚這筆租金要不要繳稅。
《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?!薄稜I業(yè)稅稅目注解》中另有規(guī)定:租賃服務(wù)是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。可見,該房產(chǎn)開發(fā)公司向?qū)W生提供以出租房產(chǎn)使用權(quán)力為目的的租賃服務(wù),是把房產(chǎn)有償提供給學(xué)生作為宿舍的房產(chǎn)出租行為。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第三款規(guī)定:“房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”第四條規(guī)定,依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。根據(jù)《城建稅暫行條例》《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》[國發(fā)(1986)50號]和國務(wù)院《關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知》的有關(guān)條款規(guī)定:凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人都是城建稅的納稅義務(wù)人,并要按規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。
綜上所述,該房產(chǎn)公司取得的學(xué)生公寓租金收入應(yīng)在服務(wù)業(yè)稅目中的租賃服務(wù)依5%的稅率繳納營業(yè)稅,依12%的稅率繳納房產(chǎn)稅;依7%的稅率和3%的附加率以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費(fèi)附加。
個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入,在計算繳納個人所得稅時,應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用:
(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);
(2)由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;
(3)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
[案例1]
2002年8月5日星期一早上,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健在菜市場碰到以前的老鄰居王大爺,“王大爺,聽說你的孫子要結(jié)婚了,什么時候辦喜事?
可別忘了請我吃喜糖喲?!啊编蓿浅6悇?wù)師,這么早你也來買菜呀,我有件事正想找你幫忙呢?!?br>
“什么事?您老說話!”
“是這樣的,你可能還不知道吧,我家的那3間老房子上月初租給別人了,租期為8個月,就是想收點(diǎn)兒租金為孫子辦喜事,現(xiàn)在房子有點(diǎn)漏水,你和建筑維修隊熟悉,等合同到期后請你找維修隊來幫我維修,好給我那孫子結(jié)婚住……”據(jù)王大爺介紹,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)王大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費(fèi),及其他相關(guān)費(fèi)用后,核定月應(yīng)納稅所得額為6000元,每月應(yīng)納個人所得稅1200元。王大爺于本月7日前向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了第一個月的個人所得稅。
[籌劃思路] 2002年8月6日下午,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健請維修隊的技術(shù)員經(jīng)過現(xiàn)場察看與測算,房屋維修費(fèi)至少要9000元,只需一個星期的時間就可維修好,本月底前可以完工,不會影響房屋出租。
為此,君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健建議王大爺馬上進(jìn)行維修,這樣可以節(jié)約1800元稅款為孫子辦喜事。并將房屋出租期滿后維修與現(xiàn)在進(jìn)行維修繳納個人所得稅進(jìn)行了計算對比和詳細(xì)介紹。
[籌劃分析1] 房屋出租期滿后維修應(yīng)納個人所得稅的計算。
我國個人所得稅法規(guī)定,財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)王大爺出租房屋收取的房租收入及應(yīng)納稅費(fèi)的情況,核定王大爺應(yīng)納稅所得額為6000元,每月應(yīng)納個人所得稅為:
6000元×20%=1200元,即在12個月的房屋租賃期內(nèi),王大爺總共應(yīng)納個人所得稅為:
1200元×8=14400元。
[籌劃分析2] 現(xiàn)在進(jìn)行房屋維修應(yīng)納個人所得稅的計算。依照個人所得稅法和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)(1994)089號文件規(guī)定:“納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入,在計算征稅時,除可依法減去規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外,還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直至扣完為止?!?br>
[籌劃結(jié)果] 王大爺房屋出租的期限還有近12個月的時間,如果現(xiàn)在動工維修,本月底前房屋即可維修好,假定維修費(fèi)用為9000元,依照上述規(guī)定,這樣在今后11個月的納稅期限內(nèi),其維修費(fèi)用在計算征稅時可全部扣除完,從而節(jié)稅1800元。具體計算如下:
房屋租賃期的第2個月至第12個月,每月應(yīng)納稅所得額為:
6000元-800元=5200元
每月應(yīng)納個人所得稅為:5200元×20%=1040元
在房屋租賃期的第2個月至第12個月內(nèi),累計可扣除房屋維修費(fèi)為:
800元×11=8800元
剩余的房屋維修費(fèi)(9000元-8800元=200元),則在房屋租賃期內(nèi)最后一個月中除,即最后一個月應(yīng)納稅所得額為:
6000元-200元=5800元
應(yīng)納個人所得稅為:5800元×20%=1160元
王大爺在出租房屋12個月的時間內(nèi),實(shí)際繳納個人所得稅應(yīng)為:
1040×11+1160=12600元
計算結(jié)果表明,如果王大爺在房屋租賃期滿后再維修房屋,累計應(yīng)繳納個人所得稅14400元。而現(xiàn)在進(jìn)行維修,在房屋租賃期滿時累計繳納個人所得稅12600元,節(jié)稅1800元。李稅務(wù)師特別提醒王大爺,在支付維修費(fèi)時,一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票,并及時報經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后才能扣除。
為了解決學(xué)生住宿問題,某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市內(nèi)一所大學(xué)新建了一棟學(xué)生公寓,以低于市場價格租給學(xué)生,每月收取租金兩萬元。該公司財務(wù)人員不清楚這筆租金要不要繳稅。
《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?!薄稜I業(yè)稅稅目注解》中另有規(guī)定:租賃服務(wù)是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。可見,該房產(chǎn)開發(fā)公司向?qū)W生提供以出租房產(chǎn)使用權(quán)力為目的的租賃服務(wù),是把房產(chǎn)有償提供給學(xué)生作為宿舍的房產(chǎn)出租行為。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第三款規(guī)定:“房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”第四條規(guī)定,依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。根據(jù)《城建稅暫行條例》《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》[國發(fā)(1986)50號]和國務(wù)院《關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知》的有關(guān)條款規(guī)定:凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人都是城建稅的納稅義務(wù)人,并要按規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。
綜上所述,該房產(chǎn)公司取得的學(xué)生公寓租金收入應(yīng)在服務(wù)業(yè)稅目中的租賃服務(wù)依5%的稅率繳納營業(yè)稅,依12%的稅率繳納房產(chǎn)稅;依7%的稅率和3%的附加率以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費(fèi)附加。
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