不少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，在銷售開發(fā)產(chǎn)品時代有關(guān)部門和單位收取一些價外費用，如水、電、氣初裝費、各項基金等，這些費用一般先又房地產(chǎn)企業(yè)收取，后大多要按規(guī)定轉(zhuǎn)交委托單位，有的也有結(jié)余。對于這些代收費用（或者說價外費用）是否征稅，如何征稅，各稅種規(guī)定是不同的。如今，房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題再度成為社會關(guān)注焦點，下面就通過營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個方面，來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的納稅問題進行探討。

　　一、代收費用要繳納營業(yè)稅

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外收費等費用，營業(yè)稅法規(guī)定是需要納稅的?！?a target="_blank" href="http://jnjuyue.cn/new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml">中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

　?。ㄒ唬┯蓢鴦?wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

　　（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

　　（三）所收款項全額上繳財政。按照政策規(guī)定，即使開發(fā)企業(yè)代收的費用沒有利差，也要繳納營業(yè)稅。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機構(gòu)收取代收費用，因為代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)是按實際收取的報酬納稅?！?a target="_blank" href="http://jnjuyue.cn/new/63/67/84/1995/4/ad433941011162459914970.htm">國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]076號）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額問題規(guī)定：代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。

　　二、代收費用需要繳納企業(yè)所得稅

　　代收費用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是看代收費用是以誰的名義收取。如果不是由開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。

　　三、房價之外的代收費用不繳納土地增值稅

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時,可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用?！?a target="_blank" href="http://jnjuyue.cn/new/63/67/94/2008/1/wa8394125831521800214092-0.htm">國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　?。ㄒ唬┐召M用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　?。ǘ┐召M用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據(jù)此分析，如果開發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費用，也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位的，才可以從土地增值稅征稅收入中扣除。