【摘要】我國現行的不動產稅制大部分是計劃經濟時期的產物,隨著市場經濟的快速發(fā)展,這套稅制的漏洞日顯。改革和完善不動產稅,建立現代市場經濟條件下的不動產稅制已成為當前我國稅制改革的一項重要內容。

　　【關鍵詞】不動產稅 稅收負擔 稅費體系

　　一、我國不動產稅費體系的現狀分析

　　我國現行不動產稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動產為課稅對象的有6種,即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅;與不動產緊密相關的有5種,即營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。從流通環(huán)節(jié)入手,把與不動產有關的稅費分為開發(fā)、保有、交易三個環(huán)節(jié):開發(fā)環(huán)節(jié):土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環(huán)節(jié):城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。交易環(huán)節(jié):契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、所得稅。目前,不動產稅費體系中存在的問題主要表現在:

　　一是土地市場不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國有土地的出讓方式中,招標拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設的同時,又給了購地者極大的財政負擔。

　　二是內外稅制不統一。我國不動產稅收政策實行“內外雙軌制”,內外稅制不一致既不利于企業(yè)間的公平競爭,與當前世界經濟的發(fā)展越來越不相容。

　　三是計稅依據不統一。我國現行不動產保有環(huán)節(jié)的稅種以建筑面積、房產余值和租金為計稅依據,這些計稅依據都不能準確反映不動產的現值,也就不能很好的發(fā)揮調節(jié)經濟的作用。

　　四是存在重復課稅現象。對同一稅基重復課稅造成稅負不公。

　　五是不動產征稅面窄,減免稅多。隨著我國近年來農村非農經濟的發(fā)展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動產稅制受到挑戰(zhàn)。現行的這種“窄稅基,寬優(yōu)惠”的稅制,不僅使稅收的調節(jié)收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來一些弊端,影響了稅收執(zhí)法的嚴肅性。

　　二、不動產稅制改革的新思路

　　1.統一計稅依據,建立不動產評估征稅體系。針對目前計稅依據混亂的情況,建議采用以市場價值體系下對土地和建筑分開獨立評估的評估價值作為計稅依據,提出下面的計稅公式作為參考:

　　不動產稅應納稅額=土地價格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率

　　建筑凈值=建筑價格-累計折舊

　　免征額=家庭人口數×人均免稅額

　　上式中,土地價格指專業(yè)評估機構估出的地價,綜合考慮區(qū)位、基礎設施建設、公共服務狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護、修繕費用;人均免稅額可由地方政府根據當地的房屋價格指數和居民收入水平來確定。

　　2.擴大征稅面,實行普遍納稅。改革后的不動產稅征稅范圍由城市擴大到農村,覆蓋所有的個人自有住房,將城市機關、事業(yè)單位、社會團體的自用房產也納入其中。這樣可提高現有不動產的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財政收入貢獻了力量。當然我國還有部分農村地區(qū)處于貧困落后狀態(tài),可通過減免稅予以解決。

　　3.對現有稅種進行增減和調整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質一樣,都是對土地的使用收取一定的稅費。因此,可以取消城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)簡并有關稅種。①土地增值稅在調節(jié)土地增值收益,規(guī)范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實際上看,計征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計征所得稅,從而減少征收成本。②將房產稅與城市房地產稅合并,統一按照市場價值計稅,具體可參照前述的計稅公式。這樣有利于內外資企業(yè)的公平競爭,符合市場經濟的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據和契約,契稅是對產權承受人征稅,而印花稅是對承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負擔。(3)增設新稅種。為了促進土地充分利用,扼制過多保有土地的行為,可以開征土地閑置稅;針對以短期炒賣土地盈利的投機商,建議開征短期轉讓土地稅。通過開征此類稅種可以在一定程度上鼓勵土地規(guī)范化的開發(fā)利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進土地的集約和合理利用,真正達到保護耕地的目的。

　　4.不動產稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購買者通過競拍獲得土地使用權,當期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內以年租形式與不動產稅一并繳納。改革后就實現了“三贏”:對地方政府而言,既形成了長期穩(wěn)定的財政收入來源,又在一定程度上降低了過度批地的刺激;對購地者來說,減輕自身財政負擔的同時提高了土地使用效率;對居民而言,地價下降帶動房價下降,使普通百姓更有能力購買住房。(2)建立一套適應于市場經濟發(fā)展的不動產評估機構。依據我國目前的國情,最佳選擇是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責不動產評估的機構。一方面是由于不動產評估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國土部門,有利于利用現有資料降低評估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動產評估領域的技術相對于其他部門具有優(yōu)勢。此外還有利于密切監(jiān)測不動產稅制改革對房地產市場的影響,從而可以在政策調整中及時提出建議。鑒于不動產的地域局限性和我國地區(qū)差異大的特點,在欠發(fā)達地區(qū),不動產評估機構可由省級政府設立,而在發(fā)達地區(qū),地級市政府能夠獨立承擔設立評估機構的成本且其管轄范圍較大,對于這些地方在市級政府設立不動產評估機構更具效率。(3)新、老房稅收差別問題。目前,此問題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價款中已包含了原有房地產開發(fā)、取得環(huán)節(jié)的各種稅費,對老房、新房從改革時起一同開征同比例的不動產稅不合理。在此,建議對新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內分攤的年租,也征收不動產稅,而對老房只征收不動產稅,因為新老房的業(yè)主都享受著地方政府運用這些上繳的不動產稅的稅收收入提供的公共服務和基礎設施等公共產品,這完全符合“受益原則”。

　　參考文獻：

　　[1]謝伏瞻.中國不動產稅收政策研究[M].北京:中國大地出版社,2005.

　　[2]謝伏瞻.中國不動產稅制設計[M].北京:中國發(fā)展出版社,2006.