日前《南方都市報》報道，在今年2月底舉行的廣東省人大會議上，朱列玉和其他8名人大代表向該省建設廳提交建議，要求開發(fā)商公開房價成本信息，最近，該建議遭廣東省建設廳“否決”，理由是可能侵犯商業(yè)秘密，破壞公平競爭。此答復迅速引起一場房價成本是否該公開的大爭論。
政府的土地情結造成了房價多少非市場因素？稅費成本公開是無可質疑的，政府在這個問題上不作為是不負責任的（圖：經(jīng)濟參考報）
開發(fā)商是否有義務公開房價成本
對于是否公開房價成本無論是在市場經(jīng)濟條件下還是計劃經(jīng)濟條件下，廠商都沒有義務公開產(chǎn)品成本，即使是上市公司，社會要求公開的也只是企業(yè)的資產(chǎn)負債表，現(xiàn)金流量表等基本的財務報表，社會關心的是公司的凈資產(chǎn)和每股收益狀況，而對于產(chǎn)品細節(jié)的成本問題則是作為商業(yè)機密對外保密的，即使是企業(yè)內部人員也很少有人知道的一清二楚。
既然在產(chǎn)品成本上可以作為商業(yè)機密保密的話，那么開發(fā)商是不是就可以對外界封閉一切信息？答案是否定的。因為住房問題是一定意義上具有公共產(chǎn)品屬性的問題，涉及到廣大民眾的切身利益，這個行業(yè)的外部性相當大，那么從這個意義上說，從市場的三方：政府，開發(fā)商，消費者三者關系來看，政府有必要對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定程度的扶持和引導，開發(fā)商也應該接受社會的監(jiān)督，為公眾負責，對與社會責任的要求是強于其他的行業(yè)的。那么開發(fā)商有義務公布自己的資產(chǎn)負債表，而不是產(chǎn)品的實際成本。
社會為什么要求開發(fā)商公布房價成本
之前我們很少聽到社會要求某個行業(yè)公布自己的產(chǎn)品成本，而在市場經(jīng)濟條件下還是計劃經(jīng)濟條件下，社會要求企業(yè)公布產(chǎn)品成本都是無理的要求。既然是無理的要求，社會對于開發(fā)商的成本公布為什么那么反響強烈呢？原因不在于公眾缺乏起碼的經(jīng)濟常識。真正的原因在那里呢？
近年來全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，主要源自我國不斷增長的固定資產(chǎn)投資的推動，房價一路狂漲，北京從2003年以后房價漲幅一直在10%以上，引領全國房價漲勢潮流，地價隨之一路高歌猛進，兩者互相推動，共同一向一個結果：更多的人買不起房。隨著房價的上漲和地價的堅挺，房地產(chǎn)市場投資和投機的現(xiàn)象嚴重，公民買漲不買跌的心理發(fā)揮作用，作為市場交易主體的自主性購房需求一直處于高位。加上房地產(chǎn)市場制度不健全，國家政策缺乏必要的扶持和引導，本來正常的市場經(jīng)濟條件下的合理投資和投機等因素變得非�？膳�，房地產(chǎn)大有不斷漲下去的趨勢。去年開始到現(xiàn)在，國家接連推出了一系列的政策，穩(wěn)定房價的效果一直沒有體現(xiàn)，民眾心理承受力已經(jīng)接近極限。到底房價什么時候會降，每個人都心里沒底。
房價的問題如此讓人揪心，開放商市場缺乏必要的監(jiān)督和秩序管理，開發(fā)商趁火打劫，落井下石的不負責任姿態(tài)嚴重影響了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房價上漲誰最高興？很多人會說是開發(fā)商。由此我們對于開發(fā)商的印象很不好，似乎開發(fā)商在混亂的房價漲勢中是唯一的受益者，因此，對于這樣的利潤來源方式民眾最不能忍受。開發(fā)商到底有多少利潤？從國家富豪排行中房產(chǎn)商占據(jù)相當比例看出，行業(yè)利潤是虛高的。而從納稅排行上看，房產(chǎn)企業(yè)似乎對社會沒有什么貢獻，這更加劇了人民的不滿心理。對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤存在懷疑，民眾希望政府能夠對開發(fā)商利潤進行一定的調節(jié)，并且指定價格限制等等的要求就似乎成了救命稻草，而實際上這樣的政府干預房價的現(xiàn)象在我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中實際是個大的倒退。
政府在房價形成中扮演什么角色
政府在房價形成中應該扮演什么角色呢？政府是房價的促成者也是房價的受益者。
政府對于房價的形成是有調控義務的，由于住房的公共產(chǎn)品屬性，政府在相關的政策上應該對于公眾的利益進行照顧，比如體格廉價的土地給開發(fā)商開發(fā)廉租房，經(jīng)濟適用房，普通商品房等，運用相應的稅收優(yōu)惠，土地價格優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠等等方面的優(yōu)惠來引導市場的供給，滿足社會普通民眾的需求，甚至政府要給予一定的補貼等支持�？梢哉f政府促成了房價向比較合理的方向發(fā)展，但不是去對房價進行直接的干預，政府的角色還是利用市場規(guī)律，對市場行為進行必要的引導。因此，上面人大代表要求政府出臺房地產(chǎn)限價是違反市場規(guī)律的，也降低的市場的效率，政府對于微觀實體的介入往往是無效率的，本身也提供了經(jīng)濟主體尋租的機會，那么對市場公平競爭和社會效率都是很大的傷害。
政府也是房價的受益者。如果房價堅挺，代表房地產(chǎn)行業(yè)動力強勁，包括存在過熱和風險積聚的可能。在短期內房地產(chǎn)行業(yè)是向上發(fā)展的，而且可以帶動相關行業(yè)的發(fā)展，政府在稅費收入上取得一定的增長，所以房地產(chǎn)行業(yè)被稱為“支柱行業(yè)”是有一定基礎的。那么政府在一定程度上是愿意看到房價存在漲幅的。問題是在這漲幅中，有多少因素是由經(jīng)濟發(fā)展推動的，有多少是市場化的因素？實際情況是，政府，尤其是地方政府存在著很強的“土地情結”，尤其在我國目前的情況下，土地出讓金收入，有償使用費收入等和相應的成本付出嚴重不對等，而且加上體制外循環(huán)，這部分收入在地方政府中一直是一筆“糊涂帳”，那么政府在房地產(chǎn)市場的成長中獲取了不少的不合理收益，這是以犧牲社會公眾的整體利益為代價的。所謂正常的稅收收入是在公眾監(jiān)督中的，其他一些不規(guī)范的收費等收入是在公眾監(jiān)督之外的，而這正是地方政府“房價矛盾情結”的根本原因所在。
從上面的分析中，我們可以看出，政府在房價問題上是存在矛盾的，但在房價上升期時，這樣的矛盾表現(xiàn)為地方政府推動增長的沖動和中央政府抑制風險的措施的碰撞和沖突，這也就是中央政府相關政策效力不明顯的一個重要原因。所以問題已經(jīng)明了，不管該不該公布房價的成本，地方政府是個很大的阻力。
政府的收費應該接受公眾的監(jiān)督
政府作為公眾利益的代表應當接受社會的監(jiān)督，那么房價中相關的稅費等，不管是合法的還是非法的都應該通過開發(fā)商來公布出來，而作為政府，本著政務公開的原則，相關稅費也應該向社會公開。房地產(chǎn)行業(yè)究竟有多少收費項目，恐怕誰也說不清楚。既然政府對社會要求公布房價成本的問題“三緘其口”或者干脆以“涉及商業(yè)秘密”等借口封殺更證明其中存在貓膩，政府有什么不敢向社會坦白的呢？一味的封殺證明其中問題的嚴重性。
既然房價成本在剛才的分析中不能公開，那么政府對于房地產(chǎn)項目的稅費是應該公布的，也是政府應該做的底線，政府的不作為是對公眾的不負責任，中央政府也應該在相關收費項目上進行必要的改革，清理所有稅費，進行費改稅改革，固定合理收費，取消不合理收費，體制外資金納入體制內管理，并接受民眾監(jiān)督。通過這樣的改革減少房價中的非市場因素，減少政府對于經(jīng)濟的過度干預，那么房價在恢復正常的道路上會前進很多。
