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「本文摘要」 據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亦莊區(qū)域的二手房供需比基本維持在1：4.5左右，相對(duì)而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以內(nèi)的次新房；同時(shí)，在掛牌二手房源中，面積在90平米以上的大中戶型房產(chǎn)占比達(dá)到7成左右，90平米以下的占比為3成左右，這也表明該區(qū)域的房產(chǎn)存量基本偏向于大中戶型；另外，從亦莊區(qū)域的房源掛牌價(jià)格來看，8成左右的房源單價(jià)都在6000元/平方米以上，這個(gè)價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格，從中也說明了亦莊區(qū)域作為京城五環(huán)外東南部區(qū)域的中高檔住房集中地的一個(gè)特性，吸引了一大批中高端收入人群的置業(yè)目標(biāo)。 |
亦莊二手房供需比在1：4左右
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亦莊區(qū)域的二手房供需比基本維持在1：4.5左右，相對(duì)而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以內(nèi)的次新房；同時(shí)，在掛牌二手房源中，面積在90平米以上的大中戶型房產(chǎn)占比達(dá)到7成左右，90平米以下的占比為3成左右，這也表明該區(qū)域的房產(chǎn)存量基本偏向于大中戶型；另外，從亦莊區(qū)域的房源掛牌價(jià)格來看，8成左右的房源單價(jià)都在6000元/平方米以上，這個(gè)價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格，從中也說明了亦莊區(qū)域作為京城五環(huán)外東南部區(qū)域的中高檔住房集中地的一個(gè)特性，吸引了一大批中高端收入人群的置業(yè)目標(biāo)。為此，從亦莊區(qū)域二手房的購(gòu)房需求人群來看，主要集中于35-50歲之間的中年人為主，占比應(yīng)該在7成左右，這些購(gòu)房者的主要目的是為父母或者孩子買房，其中80-110平方米之間的2居室是消費(fèi)者需求的主力房產(chǎn)，總價(jià)控制在55-65萬元之間。
個(gè)稅征收四種形式
中大恒基專業(yè)人士分析，二手房交易中個(gè)人所得稅的具體計(jì)算方法有以下幾種：
1、個(gè)人出售已購(gòu)公有住房的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
合理費(fèi)用包括已購(gòu)公有住房購(gòu)買、出售過程中按規(guī)定繳納的稅費(fèi)
2、已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交土地出讓金后變?yōu)槭凵唐贩慷愵~的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平方米-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
3、個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買已購(gòu)公有住房，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金后變?yōu)槭凵唐贩慷愵~的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購(gòu)買價(jià)款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
4、個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買的其他商品房應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購(gòu)買價(jià)款-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
亦莊低調(diào)試點(diǎn)
本周三，記者獲悉，亦莊地稅局從2006年6月15日開始強(qiáng)征個(gè)稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照買賣二手房的交易價(jià)差額的20%征收。次日，記者在亦莊地稅局證實(shí)此消息，該工作人員確認(rèn)目前亦莊的二手房交易中個(gè)稅征收已由自愿申報(bào)變?yōu)閺?qiáng)制征收，成為2006年北京市第一個(gè)強(qiáng)征個(gè)稅的區(qū)域。
亦莊“破冰”個(gè)稅，理由幾何？
為什么單單從亦莊開始征收個(gè)稅，而不是全市統(tǒng)一開始呢？“信一天”副總經(jīng)理陳劍飛分析了三點(diǎn)原因：
1、亦莊作為北京市郊典型熱點(diǎn)區(qū)域，號(hào)稱京郊“城外城”，其個(gè)稅征收極具代表性；
2、亦莊地理位置不毗鄰主城區(qū)，因此個(gè)稅征收后的可能市場(chǎng)影響更容易控制在一定范圍內(nèi)；
3、亦莊以商品房為主，個(gè)稅征收簡(jiǎn)單便捷，同時(shí)也具有較強(qiáng)代表性。
強(qiáng)征個(gè)稅，京城影響多大？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦全面起征個(gè)人所得稅，北京市二手房市場(chǎng)可能會(huì)受到幾方面的影響：
1、在正式起征個(gè)稅前30日，北京二手房市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣資源放量大幅減少，成交量呈下降趨勢(shì)，但對(duì)大型經(jīng)紀(jì)公司影響不大；
2、個(gè)稅正式起征后，二手房市場(chǎng)剛性需求隨政策落實(shí)而重新釋放，市場(chǎng)熱度重新上漲，由于消費(fèi)者心態(tài)的更加理性及冷靜，只會(huì)出現(xiàn)短期觀望；
3、由于個(gè)稅引起的售房成本增加，房主將有可能將這部分的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人；同時(shí)，由于購(gòu)房成本的增加，一些房產(chǎn)投資者會(huì)減緩入市的步伐。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，亦莊的房子以次新房為主，強(qiáng)制征收個(gè)稅后亦莊會(huì)有80％以上的上市房源屬征收個(gè)稅之列，可以說影響的范圍很大，但也不排除一些做低合同價(jià)等避稅方式，因此市場(chǎng)受個(gè)稅影響如何也與一個(gè)地方的市場(chǎng)是否規(guī)范操作有關(guān)。
