北京市豐臺區(qū)房產稅近幾年來一直呈小幅增長趨勢，但調查發(fā)現(xiàn)，房產稅制及征收管理仍然存在不少問題。
計稅依據和稅率不統(tǒng)一，造成稅負不公平�，F(xiàn)行房產稅依房產原值和租金收入兩個計稅依據征收房產稅，稅率分別為1.2%%和12%%，導致明顯的稅負不公。同樣的房產，自用的按房產余值計征1.2％的房產稅，出租的按租金的12%%計征房產稅，自用房產的稅負遠遠低于出租房產的稅負。
按照房產原值征稅不合理。主要表現(xiàn)在：房產因獲取的時間不同，同城市、同地點，甚至相鄰的房產，依房產原值計稅，房屋建設時間越早房產原值越低，房產稅負也越輕；房產來源不同，同時期、同地點的房產，購入房產的原值要高于自建房產的原值，購入商業(yè)店鋪與自建商業(yè)店鋪的稅負差異則更加驚人；以裝飾裝修的形式出租。承租方出錢對出租方的房屋進行較大規(guī)模的改造，從而獲得房屋一定時期的使用權，但此部分投資并未計入房產原值；對原有的房屋進行改造后，由出錢單位進行經營或再投資，雙方均對房屋改造的費用無固定資產的賬面記載，也就是說，這部分投資未計入房產原值；部分自建房產屬于違章建筑或臨時建筑，隨時有被拆除的可能，但由于種種原因長期存在，并用于經營、出租，這部分房產的原值難以掌握；按房產原值征稅，使得房產稅收入不能隨經濟發(fā)展、物價水平的提高和房產實際價值的上升而相應增加，也限制了稅收調節(jié)作用的發(fā)揮。
房地產的房產價值和土地價值核算方式不同，導致房產稅的計稅依據差別較大。目前，房產價值和土地價值的核算方式主要有以下幾種：一、無償取得國家劃撥土地。用此種方式得到的土地沒有土地計價，在此基礎上建造的房產原值只包含房產本身的造價，按照稅法規(guī)定以房產原值為依據繳納房產稅。二、以支付土地出讓金的方式取得土地。在此基礎上建造房產，房產價值和土地價值可以分別統(tǒng)計，如果納稅人將土地出讓金單獨計入無形資產，在計算城市房地產稅時可予以扣除。三、以購買方式取得的房產，房價中包含了土地價值，無法分別統(tǒng)計房產價值和土地價值，此類納稅人繳納房產稅的計稅依據為取得房產的總價值。上述三種不同的房產取得方式，使得房產稅的計稅依據存在較大的差異，從而造成明顯的稅負不公。
征稅范圍偏窄�，F(xiàn)行《房產稅暫行條例》規(guī)定的房產稅征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。目前，在經濟發(fā)達地區(qū)，農村的工業(yè)化生產和商品經營已相當普遍，但由于受現(xiàn)行房產稅制限制，對這部分生產和經營用的房產征收房產稅沒有政策上的依據。一些生產經營企業(yè)將自己的倉庫或一部分生產用房放在農村，以減少稅收開支。
筆者認為，房產稅改革的最終目標應是合并現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地使用稅等各種與房產相關的稅費，建立規(guī)范的房地產稅制。從近期來看，可以對現(xiàn)行的房產稅進行以下改革：
統(tǒng)一納稅人。將外資企業(yè)和外籍人員并入房產稅的納稅人之中，統(tǒng)一為“在中國境內擁有房屋所有權的單位和個人”。
統(tǒng)一計稅依據和稅率。將“從價計征”和“從租計征”統(tǒng)一為按照房產評估價計征，并統(tǒng)一稅率。按照房產評估價計征既可以體現(xiàn)房產稅的財產稅特性，又可以避免“從價計征”和“從租計征”所產生的問題，為稅務部門提供有效的征稅依據。
實行幅度比例稅率�？梢钥紤]將固定比例稅率改為幅度比例稅率，以便于各地根據其經濟發(fā)展水平和財政收支狀況選擇合適的稅率。房產稅的稅率初步可以設計為1%%—3%%.
逐步擴大征稅范圍。應規(guī)定個人住房免征面積，對超面積部分應征收房產稅。這樣可以在一定程度上控制投機性住宅消費和飛速上漲的房價。另外，有必要將經濟發(fā)達地區(qū)農村的營業(yè)用房產納入房產稅的征稅范圍。
（北京市豐臺區(qū)地稅局房產稅課題組供稿成員包括宗立元 裴曉南 孔雪梅 孟芳娥 馬淑艷 史興旺）
