土地增值稅與房價不相稱　增值稅流失不容忽視

    近年來，隨著房地產的不斷升溫，房地產業(yè)已成為拉動區(qū)域經濟的一個新的增長點；但是，土地增值稅的增長與不斷攀升的房價相去甚遠，土地增值稅流失現象不容忽視。

　　房地產企業(yè)與制造企業(yè)相比，有其獨有的特點：一是預收定金、收入往來款項相當多，確認收入有其特有的規(guī)定。二是在房屋開發(fā)過程中，前、中、后均有開發(fā)成本發(fā)生，往來款項多，成本歸集計算復雜。三是由于過去土地交易限制頗多，交易數量不多而且受地方干預，大多數基層稅務部門忽視了土地增值稅的征收管理與稽查。

　　土地增值稅的征管漏洞主要表現在以下幾個方面：

　　一是不按稅法規(guī)定確認收入或經營收入申報納稅。具體有以下表現：故意拖延入賬時間，售房合同、發(fā)票開具時間、購房者交款時間和交房時間存在差異；銷售發(fā)票已開具，但只收取部分價款，僅按收到的款項作收入入賬；開具發(fā)票后不入賬，記賬聯另外保管；租金等其他收入不入賬；視同銷售行為不申報納稅；房產漲價部分不入賬；合同金額、發(fā)票金額與作收入入賬金額不一致；代辦費不作收入或差價不入賬。

　　二是借款費用不按規(guī)定處理。如辦理竣工決算前借款費用未按配比原則計入成本對象；非金融機構借款利息超過商業(yè)銀行同期貸款利息的部分也計入成本，未作調整；非開發(fā)產品成本計入開發(fā)成本；故意拖延辦理竣工決算時間；存款利息沖減財務費用。

　　三是不按稅法規(guī)定確認開發(fā)成本、費用。如少支付的工程款項長期掛應付款；虛列獎金，增大開發(fā)成本；先提前開票、后施工，預先估計、虛列成本費用入開發(fā)成本；應由個人負擔的費用入開發(fā)成本；工程質量問題賠款或不須支付的質量保證金長期掛賬；工程合同變更扣款少支付的款項掛往來而不沖減工程成本。

　　針對上述情況，筆者建議，一是稅務機關應加強日常檢查和納稅申報稽核工作，結合營業(yè)稅和企業(yè)所得稅預征的有關稅收規(guī)定，幫助和輔導納稅人如實辦理土地增值稅申報，對平時實行預征稅款的，年終應按規(guī)定進行檢查清算，對日常檢查中發(fā)現的偷稅行為應及時交稽查部門處理，不搞以補代罰、以罰代刑。二是加大稅務稽查打擊力度，整頓和規(guī)范稅收秩序，在一定范圍和時期內開展土地增值稅專項檢查，統(tǒng)一和規(guī)范房地產市場稅收，公平稅負，平等競爭，對偷稅行為從重處理，以整頓和規(guī)范房地產市場稅收秩序，促進經濟健康發(fā)展。三是加強部門配合，實行動態(tài)管理。稅務部門應加強與房產、國土等部門的配合，做好土地增值稅委托代征工作，同時可明確專人負責，建立房地產企業(yè)分戶臺賬，對房地產企業(yè)征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行動態(tài)管理，以強化土地增值稅征管。