兩房三案：去政府化拉開序幕

　　無論是貸款買房的美國人還是持有其債券的投資者，或許都要開始為“后兩房”時(shí)代做好準(zhǔn)備了。因?yàn)樵诓痪玫膶?，被親切地稱為“房利美”(Fannie Mae)和“房地美”(Freddie Mac)的美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)與聯(lián)邦住房貸款抵押公司將不復(fù)存在。

　　美國財(cái)政部及住房和城市發(fā)展部于上周五(2011年2月11日)公布了一份改革美國住房融資體系的“白皮書”，計(jì)劃在幾年內(nèi)逐步削減美國政府在抵押貸款市場中的支持力度，并讓“兩房”逐步從市場上淡出。

　　“后兩房”時(shí)代面臨的可能性

　　在這份32頁的改革計(jì)劃中，美國政府勾勒出了未來住房融資體系的框架，包括公共部門和私人部門未來或?qū)缪莸慕巧?/p>

　　“我們都同意，現(xiàn)狀是不可持續(xù)的，美國住房融資改革早該開始了。”美國眾議院負(fù)責(zé)資本市場和政府支持企業(yè)的小組委員會(huì)主席Scott Garrett當(dāng)天表示。

　　為此，美國政府提出了三個(gè)方案并評(píng)估了各自利弊。

　　第一個(gè)方案，是將抵押貸款市場從政府手中轉(zhuǎn)交給私人部門。私人貸款機(jī)構(gòu)在不需要任何政府擔(dān)保的情況下發(fā)行抵押貸款并將其打包證券化。而兩房以往扮演的“中間人”角色將徹底消失。

　　政府的職責(zé)則僅限于聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和其他一些小型住房機(jī)構(gòu)，而他們的作用也將大大削弱。去年FHA為市面上20%的新增抵押貸款提供了擔(dān)保。

　　第二個(gè)方案，是建立一個(gè)主要由私人部門構(gòu)成的市場，但政府的作用僅限于金融危機(jī)使得私人貸款機(jī)構(gòu)撤出市場時(shí)，出面購買貸款或提供擔(dān)保。

　　第三種方案，就是建立新的私人企業(yè)來購買銀行的抵押貸款，再將其證券化后賣出。只要滿足特定標(biāo)準(zhǔn)，這些債券就能得到政府的明確擔(dān)保。而政府則需要為這種擔(dān)保收取擔(dān)保費(fèi)，就像聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司(FDIC)對(duì)銀行存款提供擔(dān)保和監(jiān)管銀行那樣。這些新的企業(yè)將在本質(zhì)上取代“兩房”的部分職能。

　　從這些方案的區(qū)別來看，至核心的問題在于政府將在未來的住房融資體系中扮演什么角色。

　　不少學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的人士更加贊同第三種方案。而包括財(cái)政部部長蓋特納在內(nèi)的一些美國政府高官，也曾公開指出過這一方案的優(yōu)點(diǎn)。

　　政府“撤退”至少需5~7年

　　與此同時(shí)，該報(bào)告也提供了一系列短期措施來幫助吸引私人資本進(jìn)入到抵押貸款市場。政府角色的“撤退”主要以四種形式進(jìn)行：降低兩房所能購買的貸款額度、“兩房”向銀行逐步提高抵押擔(dān)保費(fèi)用(用高價(jià)來驅(qū)逐不良信貸)、對(duì)政府支持的貸款提高至低首付比例，以及逐步削減兩房持有的資產(chǎn)組合。

　　這些措施都意味著，在政府擔(dān)保減少的情況下，貸款公司與投資者將更有興趣來購買貸款。但另一方面，這也會(huì)提高數(shù)以百萬美國人的貸款成本，從而對(duì)整個(gè)美國的房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成壓力。

　　美國政府表示，將支持至高貸款限額從729750美元降低到625500美元，自今年10月1日開始。還同時(shí)表示將符合兩房購買貸款的首付比例提高到10%.對(duì)美國聯(lián)邦住宅管理局支持新增貸款所征收的保險(xiǎn)費(fèi)也會(huì)相應(yīng)提高。

　　美國政府官員表示，這項(xiàng)過渡到“后兩房”時(shí)代的過程將持續(xù)5至7年時(shí)間，部分原因是因?yàn)槊绹淖》渴袌鲆廊淮嗳?，但并沒有透露具體的時(shí)間表。

　　不少分析師認(rèn)為，這個(gè)涉及到對(duì)原有機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施的廢除、轉(zhuǎn)移以及重組的過程甚至?xí)ㄙM(fèi)更久的時(shí)間。

　　美國財(cái)政部長蓋特納在2月11日的記者電話會(huì)議上為改革兩房以及美國房貸市場勾勒了大體的時(shí)間表：首先，在未來的2~3年，美國政府將降低對(duì)房貸市場的支持，這將通過縮小兩房的貸款規(guī)模等實(shí)施；其次，通過2~3年的時(shí)間，加快貸款市場從政府支持向私有化的轉(zhuǎn)型；倒計(jì)時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)機(jī)構(gòu)或者系統(tǒng)取代房利美與房地美。