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第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度
知識(shí)點(diǎn)六、房地產(chǎn)交易管理
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃
2.特點(diǎn):
?。?)房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。——房隨地走,地隨房走,房地一體
?。?)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理:國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度,國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
?。?)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的,辦理權(quán)屬登記。——不包括租賃
?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
出讓 方式 | 1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書; 2.按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā) ①屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上 ②屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 ③房屋已經(jīng)建成,持有房屋所有權(quán)證書 |
劃撥 方式 | 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?!?/td> |
商品房預(yù)售 | 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書; 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; 4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 【總結(jié)】三證+25% |
2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓條件的;
?。?)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
?。?)依法收回土地使用權(quán)的;
?。?)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
?。?)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
?。?)年限:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。——原合同年限-已使用
?。?)受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,重簽或變更合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
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