2013注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：在建工程評(píng)估

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十五、在建工程評(píng)估

　　一、在建工程的含義與特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┰诮üこ痰暮x

　　在建工程的在評(píng)估時(shí)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建立項(xiàng)目。

　?。ǘ┰诮üこ痰奶攸c(diǎn)

　　1.在建工程情況復(fù)雜

　　2.在建工程之間可比性比較差

　　3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度

　　4.建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大

　　5.在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響

　　二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析

　　三、在建工程評(píng)估的主要方法

　?。ㄒ唬┬蜗筮M(jìn)度法（掌握）

　　1.思路

　　選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

　　2.計(jì)算公式：

　　在建工程價(jià)值

　　= 建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（ 1 -折扣率） （5-32）

　　其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。

　　工程形象進(jìn)度百分比

　　=（實(shí)際完成建筑工程量 + 實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量× 100% （5-33）

　　（二）成本法

　　1.思路

　　按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值的方法。

　　2.公式：

　　在建工程價(jià)值

　?。酵恋厝〉觅M(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用 + 建造建筑物費(fèi)用 + 正常利稅 （5-34）

　　（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　1.思路

　　與房地產(chǎn)評(píng)估假設(shè)開(kāi)發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價(jià)，售樓價(jià)把后面的都減去，剩下的就是地價(jià)。

　　2.公式：

　　在建工程價(jià)值

　?。椒康禺a(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅） （ 5-33 ）

　　四、在建工程評(píng)估方法的選擇

　　1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

　　——可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估

　　2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程

　　——采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

　　3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的

　　——要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整