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2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則
注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》科目
第八章 物權(quán)法律制度
知識(shí)點(diǎn)十、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
根據(jù)這條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為或其他法律事實(shí)，還需要登記這個(gè)法律事實(shí)才能完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。如當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。即使雙方當(dāng)事人支付了價(jià)款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)的登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。
所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：
| 可以不登記的 | 依法屬于國家所有的自然資源 | |
| 他物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件的 | （1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 （2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ?。?）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。 | |
| 非以法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也不要求以登記為生效要件 | ?。?）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。 ?。?）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 ?。?）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！?/td> | 獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（取得時(shí)可以不登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)要登記） |
【相關(guān)考點(diǎn)】以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記（未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力）。
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