2005年注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》考試大綱(二)

　　3.熟悉運用收益法評估房地產(chǎn)的技術思路及適用范圍；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的醬化率的實質及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產(chǎn)的各種計算公式和分析重點。

　　4.熟悉運用市場法評估房地產(chǎn)的技術思路及適用范圍；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術。

　　5.熟悉運用成本法評估房地產(chǎn)的技術思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法操作步驟、土地價格的基本組成；熟悉土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的基本內(nèi)涵及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產(chǎn)卓越建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。

　　6.熟悉運用剩余法評估房地產(chǎn)的技術思路及適用范圍；掌握運用剩余法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計算及計算公式的理解和具體運用。

　　7.熟悉基準地價的含義、特點及其作用；了解測算基準地價的基本思路；熟悉基準地價修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運用的基本程序。

　　8.了解路線價法的含義及理論依據(jù)；了解路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路線價法中的四三二一法則；了解路線價法中的蘇慕期法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。

　　9.了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程評估中資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設開發(fā)法的估算要點和具體步驟

　?。ㄈ┮c說明

　　1.土地的自然供給和經(jīng)濟供給

　　地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)包括已利用的土地和未來可供利的土地，即后備土地資源。

　　土地的經(jīng)濟供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。

　　2.地價的特征

　　（ 1）地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。

　　（ 2）地價是權益價格。由于地產(chǎn)位置不可移動，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉移地產(chǎn)的物質實體本身，而且轉移與土地有關的各種權益。地產(chǎn)的權益有多種表現(xiàn)形式，扣所有權、使用權、抵押權、租賃權等，因此，發(fā)生經(jīng)濟行為的地產(chǎn)轉移方式不同，形成的地產(chǎn)權益不同，其權益價格也不相同。

　　（ 3）土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

　?。?4）地價與用途相關。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值不一樣的，土地價格與其用途相關性極大。

　?。?5）地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行，因此形成的地產(chǎn)市是一個不完全競爭市場。

　　（ 6）地價具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價格。

　　3.房地產(chǎn)的主要特性

　?。?1）位置固定性。地球上沒有完全相同的房地產(chǎn)，即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設計、結構和功能等完全相同，因土地位置的差異，也會造成格的差異性。

　?。?2）供求區(qū)域性。由于土地位置固定性，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點。房地產(chǎn)供求關系的地區(qū)差異造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價格的差異性。

　?。?3）長期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達數(shù)十年甚至長達上百年，使用期間即使房屋變舊或受損，也可以通過不斷的翻修，以延長其使用期。

　?。?4）大量投資性。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要投入大量資金金融業(yè)的支持和介入，是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。

　?。?5）保值與增值性。由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。同時，對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土增值。

　?。?6）投資風險性。房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風險也比較大。

　　（ 7）難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，導致其變現(xiàn)性較差。

　?。?8）政策限制性。房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貨政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。

　　4.最有效使用原則

　　最有效使用原則是指，在評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而應該結合預期原則和合法原則，考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達到最佳使用及實現(xiàn)的可能以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)價值。

　　5.合法原則

　　合法原則是指房地產(chǎn)評估對象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。

　　6.房地產(chǎn)評估的程序

　　房地產(chǎn)評估一般應依照以下程序進行：明確評估基本事項、制定工作計劃、實地勘察與收集資料、測算被估房地產(chǎn)的價值、確定評估結果和撰寫評估報告。

　　7.房地產(chǎn)價格的種類

　　（ 1）根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格；

　?。?2）按價格形成方式可分為市場交價格和評估價格；

　?。?3）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格；

　?。?4）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。

　　房地產(chǎn)總價格，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格，有三種情況：對土地而言，是指單位土地面積的土地價格；對建筑而言，是指單位建筑面積的建筑物價格；對房地產(chǎn)單位價格而言，是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

　　樓面地價 =土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率

　　（ 5）其他價格類型。公告地價，是政府定期公布的土地價格。

　　申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格。

　　8.影響房地產(chǎn)價格的因素

　　影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術等因素相結合產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平生產(chǎn)影響的因素。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素等。個別因素是指土地和建筑物自條件對價值產(chǎn)生影響的因素。

　　9.客觀純收益

　　運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，必須對實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地產(chǎn)在政黨的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

　　10.求以資本化率的方法

　　在房地產(chǎn)評估中，求以資本化率的主要方法有：純收益與售價比率法、安全利率加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法等。

　　11.資本化率的種類

　　資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。

　　綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系如下：

　　式中： r -綜合資本化率；

式中： r -綜合資本化率；

——建筑物資本化率；

　　L -土地價值；

　　B -建筑物價值。

　　12. 運用收益法評估房地產(chǎn)價格的計算公式

　?。?1 ）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值計算公式為：

　　式中， r為資本化率，成立條件為：純收益a每年不變；資本化率r固定且大于零；收益年期有限為n .

　?。?2 ）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值。

　　房地產(chǎn)價值 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用

　　房地產(chǎn)總費用 = 管理費 + 維修費 + 保險費 + 稅金

　　（ 3 ）由土地收益評估土地價值。這一般適用于空地出租的情況。

　　土地價值 = 土地純收益 / 土地資本化率

　　土地純收益 = 土地總收益－土地總費用

　　土地總費用 = 管理費 + 維護費 + 稅金

　?。?4 ）由房地產(chǎn)收益評估土地價值。

　　土地價值 = 房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價—年貶值額×已使用年數(shù)

　　年貶值額 =（建筑物重置價--殘值）/耐用年限=建筑物重置價（1--殘值率）/耐用年限

　　或

　　土地價值 =（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率

　　建筑物純收益 =建筑物現(xiàn)值×建筑物資本比率

　?。?5 ）單獨評估建筑物的價值。

　　建筑物價值 = （房地產(chǎn)純收益－土地純收益） / 建筑物資本化率

　　以下所列計算公式均假設土地使用年期為無限年期，

　　但在評估實務中應注意土地使用的有限年期。

　　13. 市場法的修正因素

　　市場法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個別因素等。

　　14. 運用市場法評估房地產(chǎn)的價格的計算公式

　　市場法的基本計算公式是：

　　式中： P-被估房地產(chǎn)評估價值；

　　P-可比交易實例價值；

　　A-交易情況修正系數(shù)；

　　B-交易日期修正系數(shù)；

　　C-區(qū)域因素修正系數(shù)；

　　D-個別因素修正系數(shù)。

　　實際評估工作中，其計算公式為：

P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]

A=100÷（）=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)

B=（）÷100=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)

C=100÷（）=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100÷（）=待估對象個別因素條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù)

　　市場法的計算公式也可以是：

　　在上式中，P和A、B含義同前，C和D為分別以可比實例的區(qū)域因素條件和個別條件為基準即 100 而確定被估對象的區(qū)域因素和個別因素條件修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　15. 市場法評估房地產(chǎn)價值的程序

　　運用市場法評估房地產(chǎn)價值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況，交易日期、區(qū)域因素、個別因素、容積率和土地使用年期等進行修正，確定房地產(chǎn)價值。

　　16. 成本法評估地價的基本公式 .

　　土地人價值 = 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利息 + 利潤 + 土地增值收益

　　17. 土地取得費

　　土地取得費為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：（ 1 ）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、土地附著物和青苗補償費及安置補助費等。（ 2 ）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上補償。

　　18. 新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的費用

　　新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生和各項費用，包括土地征用及拆遷償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

　　19. 運用成本法評估舊建筑物的基本思路

　　運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物價值的現(xiàn)值的計算公式為：

　　建筑物價值 = 重置成本—年貶值額×已使用年限

　　計算貶值額的方法有：有線折舊法、余額弟減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：

　　式中： D-年貶值額；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達到耐用年限后的剩余值扣除舊建筑物的拆

　　除、清理等處理用后剩余的價值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　20. 剩余法的基本思路

　　剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算估房地產(chǎn)價值的方法。

　　實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：

　　土地價值 = 房屋的預期售價—開發(fā)建設成本—利息—利潤—稅費

　　21.剩余法估價的程序

　　剩余估價的程序為：調查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)建設成本，測算開發(fā)利潤，沒算投資利息和稅費，估算被估房地產(chǎn)價值。

　　22. 基準地價的含義

　　基準地價是按照城市上地級或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和

　　綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

　　23. 基準地價的作用

　?。?1 ）具有政府公告作用；

　?。?2 ）宏觀調控地價水平的依據(jù)；

　?。?3 ）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　?。?4 ）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　?。?5 ）是進一步評估宗地地價的基礎；

　?。?6 ）引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

　　24. 基準地價修正系數(shù)法的含義

　　基準地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。

　　25. 基準地價修正系數(shù)法估價的程序

　?。?1 ）收集、整理土地定級估價的程序

　?。?2 ）確定修正系數(shù)表。

　?。?3 ）調查宗地地價影響因素的指標條件。

　　（ 4 ）制定被估宗地因素修正系數(shù)。

　　（ 5 ）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)?；鶞实貎r對應的使用年期，是各用途土地使用的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此須進行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算：

　　式中： y-宗地使用年期修正系數(shù)；

　　r-土地資本化率；

　　m-被估宗地可使用年期；

　　n-該用途土地法定最高的出讓年期。

　　（ 6 ）確定期日修正系數(shù)。把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估基準日時的地價水平。期日修正一般可以根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行。

　　（ 7 ）確定容積率修正系數(shù)。將區(qū)域平均容積率下的地價水平修正到宗地實際容積率水平下的地價。

　?。?8 ）評估宗地地價。

　　26. 路線價法的計算公式

　　路線價法的計算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達方式：

　　宗地總價 = 路線價×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：

　　宗地總價= 路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率或，

宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度(+或者--)其他條件修正額

　　27. 深度百分率的定義

　　深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

　　28. 深度百分率的表現(xiàn)形式

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　29. 路線價估價法的操作步驟

　　路線價估價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分、標準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算。

　　30. 在建工程評估中的形象進度法

　　形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。

　　六 . 資源資產(chǎn)評估

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　　資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的有機組成部分。通過對資源資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對資源資產(chǎn)評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點測試考生對森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關資源資產(chǎn)評估基本問題的能力。

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　　1. 熟悉自然資源的分類及其特點；熟悉資源資產(chǎn)的概念；熟悉資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性；掌握資源性資產(chǎn)評估的特點。

　　2. 了解森林資源資產(chǎn)的種類；掌握森林資源資產(chǎn)價格的主要構成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評估中資料收集內(nèi)容及核查項目；掌握森林資源資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式和適用范圍。

　　3. 了解礦業(yè)權的概念；熟悉影響礦產(chǎn)價格的因素；掌握礦產(chǎn)評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約法投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應用。

　　（三）要點說明

　　1. 自然資源的含義

　　自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活和物質要素。自然資源是一個動態(tài)的概念，信息，技術和相對稀缺性和變化都能把以前沒有價值的物質變成寶貴的資源。

　　2. 自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數(shù)量和質量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上由環(huán)境要素構成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質，從自然資源與人類的經(jīng)濟關系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　3 .生物資源

　　生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽能量一定，生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護的條件下，生物資源是可以再生的。

　　4 .土地資源

　　土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個獨立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　5 .礦產(chǎn)資源

　　礦產(chǎn)資源是經(jīng)過一定的地質過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

　　6 .資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟屬性包括：自然資源具有使用價值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計量和資源資產(chǎn)具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權在法律上具有獨立性和資源資產(chǎn)的使用權可以依法交易。

　　7 .資源資產(chǎn)價格

　　資源資產(chǎn)價格是自然資源的使用權價格，資源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

　　8 .森林資產(chǎn)價格的構成因素

　　森林資產(chǎn)價格，主要由下列因素構成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。

　　9 .評估林木資產(chǎn)的市場法

　　該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎，評估待估林木資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：

　　P=K × K b × G × Q

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　Q -被估林木資產(chǎn)的蓄積量；

　　K -林分質量調整系數(shù)；

　　K b -物價指數(shù)調整系數(shù)；

　　G -參照物單位蓄積量的交易價格。

　　10 .評估林木資產(chǎn)的剩余法

　　剩余法又稱市場價倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關稅費）及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評估價值。其計算公式為：

　　P=W — C — F+S

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　W -林木資產(chǎn)評估值；

　　C -木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及有關稅費）；

　　F -木材經(jīng)營合理利潤；

　　S -林木資源的再生價值。

　　11 .評估林木資產(chǎn)的收益法

　　收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法，計算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　A t -第 t 年的年收入；

　　C t -第 t 年的營林生產(chǎn)成本；

　　N -經(jīng)營期

　　R -資本化率。

　　12 .評估林木資產(chǎn)的成本法

　　成本法是按現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分別所需的成本費用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　K -林分質量調整系數(shù)；

　　C t -過去第 t 年以現(xiàn)時工價以及生產(chǎn)水平為標準計算的生產(chǎn)成本；

　　r -資本化率；

　　n -林分年齡。

　　13 .礦業(yè)權的概念

　　我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權，礦產(chǎn)資源物質實體及其所有權屬于國家所有。國家實行控礦權、采礦權有償取得制度，礦產(chǎn)資源的探礦權和采礦權可以依法出讓和轉讓。探礦權和采礦權通常合稱礦業(yè)權，簡稱礦權。所謂礦業(yè)權是指在依法取得勘查或采礦許可證的范圍和期限內(nèi)，對礦產(chǎn)資源進行勘查、開采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動的權利。

　　14 .影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素

　　影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。

　　15 .礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的方法

　　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權可在不同精度勘查階段轉讓，因此，評估時應針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括約當投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括地質要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法和粗估法。

　　七、無形資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　無形資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估中難度較大的一項評估工作。通過對無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對無形資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對無形資產(chǎn)評估中與專利權、商標權、版權、商譽評估有關的基本概念、評估特性以及對無形資產(chǎn)的具體評估方法、評估參數(shù)選取的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評估問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1 .掌握無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；熟悉無形資產(chǎn)評估的程序、評估的前提假設及對象。

　　2 .掌握收益法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；熟悉運用收益法評估無形資產(chǎn)時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；掌握折現(xiàn)率及無形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。

　　3 .了解無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對應性和虛擬性等特點對無形資產(chǎn)評估的影響；了解估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點和具體應用；熟悉估算外購無形資產(chǎn)重置成本的市價類比法和物價指數(shù)法的基本要求、估算要點和具體運用；掌握剩余經(jīng)濟壽命預測法具體要求、測算要點和具體運用。

　　4 .熟悉運用市場法評估無形資產(chǎn)的技術思路，運用時需注意的問題。

　　5 .掌握專利權的特點、評估目的及評估程序；掌握專利權價值影響因素；熟悉專利權使用權限的分類；掌握運用收益法和成本法評估專利權具體要求、測算要點和具體運用；了解專有技術的特點；熟悉影響專有技術價值的因素，掌握專有技術評估方法。

　　6 .掌握商標權的定義、分類及其特點；熟悉商標權價值的影響因素；了解商標權的評估程序；掌握運用收益法評估商標權的具體要求、測算要點和具體估算過程。

　　7 .熟悉版權的含義以及版權的分類，熟悉版權的經(jīng)濟權類含義、各類版權的有效期限，了解影響版權價值的因素。熟悉計算機軟件無形資產(chǎn)的特點；熟悉計算機軟件三種方法的各自特點；掌握計算機軟件的分類。

　　8 .掌握商譽的本質，熟悉商譽評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽收益法在商譽評估中的應用；熟悉商譽評估中需注意的事項。

　?。ㄈ┮c說明

　　1 .無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。

　　無形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性的替代性。

　　無形資產(chǎn)的分類：

　　可確指的無形資產(chǎn)包括：知識產(chǎn)權類、專有技術類、關系類和權利類無形資產(chǎn)。知識產(chǎn)權類無形資產(chǎn)包括：專利權、商標權和版權。

　　商譽是一種不可確指的無形資產(chǎn)。

　　2 .影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

　　影響無形資產(chǎn)評估價值的因素包括無形資產(chǎn)的取得成本、機會成本、獲利能力因素、市場因素、風險因素、產(chǎn)權因素、使用期限因素、技術因素、其他因素。

　　3 .無形資產(chǎn)評估的程序

　　無形資產(chǎn)評估的程序包括明確評估目的；鑒定無形資產(chǎn)；搜集相關資料；確定評估方法；做出評估結論，整理并撰寫報告。

　　鑒定無形資產(chǎn)應確認是否形成無形資產(chǎn)，鑒別無形資產(chǎn)的種類，確認無形資產(chǎn)的有效期限。

　　4 .評估的前提假設及評估對象

　　無形資產(chǎn)評估應在特定的前提下進行；無形資產(chǎn)評估一般應以產(chǎn)權變動轔前提；無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估。

　　5 .收益法

　　（ 1 ）基本公式為：

　　無形資產(chǎn)評估值 =[[image11]]

　　式中： R i -被評估無形資產(chǎn)的第 I 年的超額收益；

　　i -收益期限序號；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　?。?2 ）無形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻法。

　　6 .成本法

　　（ 1 ）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。

　　其中，核算法公式為：

　　無形資產(chǎn)重置成本 = 生產(chǎn)成本 + 期間費用 + 合理費用

　　（ 2 ）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價類比法和物價法。

　　7 .市場法

　　運用市場法評估無形資產(chǎn)，應注意以下事項：

　　（ 1 ）具有合理比較基礎的類似的無形資產(chǎn)。

　?。?2 ）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　?。?3 ）作為市場法應用基礎的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。

　　（ 4 ）無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應對比做出言之有理，持之有據(jù)的調整。

　　8 .專利權的資產(chǎn)特點

　　專利權的資產(chǎn)特點是：

　?。?1 ）資產(chǎn)確認復雜；

　?。?2 ）收益能力有一定的不確定性；

　　（ 3 ）專利資產(chǎn)還具有時間性、地域性、排他性、共享性特征。

　　9 .專利權的評估程序

　　專利權的評估程序主要包括：

　?。?1 ）證明和鑒定專利資產(chǎn)的存在鑒別：專利資產(chǎn)的確認，包含三個方面：即專利權的有效性、專利權的保護范圍以及專利權人。一般應搜集證明專利資產(chǎn)存在資料有：專利說明書、權利要求書、專利證書、有關法律性文件和專利年費繳費憑證等。

　?。?2 ）搜集相關資料，確定評估方法。搜集相關資料包括：技術資料、經(jīng)濟及市場資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。

　　（ 3 ）完成評估報告，并加以詳盡說明。

　　10 .收益法在專利權評估中的應用

　?。?1 ）折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率 = 無風險報酬率 + 風險報酬率

　　其中，①無風險報酬率一般應考慮社會平均報酬率；②風險報酬率的確定應考慮：技術風險、市場風險、資金風險、管理風險。

　?。?2 ）分成率的確定

　?、倮镁C合評價法確定分成率，主要是通過對分成率的以值有影響的各個因素，即法律因素、技術因素及經(jīng)濟因素，進行評測，確定各因素對分成率取值的影響度，再根據(jù)由多位專家確定的各因素權重，最終得到分成率。采用綜合評價法確定分成率的步驟：

　　A. 建立評測體系；

　　B .指標權重的確定；

　　C .構造綜合評價模型。

　　②利用評測體系確定待估專利權的分成率。

　　A .確定待估技術分成率的取值范圍；

　　B .分成率的取值范圍是根據(jù)國際技術貿(mào)易中已被眾多國家認可的技術提成比率范圍確定的；

　　C .根據(jù)分成率的評測表，確定待估專利技術分成率的調整系數(shù)；

　　D .確定待估專利技術分成率。

　　11 .專有技術的特點

　　專有技術是指為特定的人所知悉，未分開其完整形式，處于保密狀態(tài)，且未申請專利的具有一定價值的知識或信息。

　　專有技術具有實用性、獲利性和保密性特點。

　　12 .影響專有技術價值的因素

　　影響專有技術價值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場情況、開發(fā)成本及保密措施。

　　13 .商標權的定義及分類

　　商標是商品或服務的標記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品或服務區(qū)別于他人的同類商品或服務，在商品上或服務中使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

　　按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標。按商標的構成，可以劃分為文字商標、圖形商標、符號商標、文字圖形組合商標、色彩商標、三維標志商標等。按商標的不同作用，可以分為商品商標、服務商標、集體商標和證明商標等。

　　14 .商標權價值的影響因素

　　商標權價值的影響因素包括：

　?。?1 ）商標的法律狀態(tài)；

　?。?2 ）商標的知名度；

　?。?3 ）商標所依托的商品；

　?。?4 ）宏觀經(jīng)濟狀況；

　　（ 5 ）評估目的；

　?。?6 ）類似商標的交易情況；

　?。?7 ）商標設計、廣告宣傳；

　　（ 8 ）其他因素。

　　15 .版權的定義

　　版權是指作者及其他菱權所有人對文學、藝術和科學作品所享有的各項專有權利。它包括發(fā)表權、署名權、修改權、保護作品完整權、使用權和獲得報酬權。

　　16 .著作權的限制

　　著作權的限制包括：

　　（ 1 ）地域的限制；

　?。?2 ）時間的限制；

　?。?3 ）獨立性；

　　（ 4 ）權利的多樣性；

　?。?5 ）法律特性；

　　（ 6 ）使用特征。

　　18 .計算機軟件的特點

　　計算機系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計算機軟件包含的是源程序和文檔兩個部分。

　　計算機軟件可分為系統(tǒng)軟件、支撐軟件、應用軟件三大類。

　　計算機軟件的特點是計算機軟件無實物形態(tài)但以實物為載體，容易被復制，高智力投入而且需長期持續(xù)投入。

　　19 .計算機軟件評估方法的特點

　?。?1 ）運用成本法評估計算機軟件的特點

　?、僖怨ぷ髁炕虺绦蛘Z句行數(shù)為軟件成本的度量，軟件成本主要體現(xiàn)在人員工資上。

　　②國際一般使用成本法進行軟件評估。

　?、塾嬎銠C軟件評估時，對于專用（即用戶只有一個或若干個）軟件以及雖屬于通用軟件但尚未投入生產(chǎn)、銷售的，一般采用成本法。

　?、軐τ谥T如自用型軟件，不存在市場或市場容易少，難以通過銷售軟件使用許可權獲得收益的情況，采用成本法較為可行。另外對于未開發(fā)完成軟件，一般采用成本法進行評估也比較有說服力。

　　⑤適用于軟件的整體轉讓、定價等經(jīng)濟行為。

　?、蕹杀痉▽τ谲浖?chuàng)造性價值考慮較少。

　?、哕浖S護成本較高，持續(xù)時間較長，各種軟件都不相同，軟件維護成本預測的準確性對軟件價值影響較大。

　?、嘣u估工作量大

　?。?2 ）運用市場法評估計算機軟件的特點

　?、俅嬖谥哂锌杀刃缘膮⒄哲浖?/P>

　?、趦r值影響因素明確，可比量化。

　?、塾玫妮^多的是功能類比法。

　　④多用于軟件產(chǎn)品定價，軟件整體價值評估等。

　?、萜渌浖氖袌鰯?shù)據(jù)比較難采集，目前在我國可操作性不強。

　?、拊谑袌鰯?shù)據(jù)比較公開化的前提下，工作量一般。

　?。?3 ）運用收益法評估計算機軟件的特點。

　?、儋Y產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關系。

　　②未來收益可以預測。

　?、圮浖氖找嫫谙掭^其他技術類產(chǎn)品短。

　?、苁找骖~受軟件技術水平、技術風險、市場前景等因素的影響與作用，因此收益額預測的準確與否對軟件評估值影響很大。

　?、輰τ谝呀?jīng)生產(chǎn)并投放市場的諸如財務軟件、人事工資管理軟件等通用軟件，具有市場容量的專業(yè)應用軟件，以及對信息企業(yè)的價值評估，可采用收益現(xiàn)值法。

　?、拮孕虚_發(fā)生產(chǎn)、獨家轉讓并可投入生產(chǎn)的軟件也可采用收益現(xiàn)值法進行評估。

　?、呖刹僮餍暂^強，工作量較大。

　　20 .割差法確定商譽價值

　　商譽指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。

　　商譽的評估值 = 企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　　21 .超額收益法確定商譽價值

　　商譽評估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進行商譽評估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價格法和超額收益折現(xiàn)法兩種具體方法。

　?。?1 ）超額收益資本化價格法確定商譽價值。

[[image12]]

　?。?2 ）超額收益折現(xiàn)法。

商譽的價值 =[[image13]]

　　式中： R i -第 i 年企業(yè)預期超額收益；

　　i -收益期限序號；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　　八、長期投投資評估

　　考試目的

　　通過對長期投資評估內(nèi)容的考核 ， 測試考生對長期投資的特點及評估方法的掌握情況 . 重點測試考生對各類長期投資評估有關的基本概念、評估具體方法的掌握情況，考核考生分析折和解決長期投資評估問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　熟悉長期投資的概念、長期投資評估的特點、局限性及程序。

　　掌握債權投資的特點及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法。

　　3 .了解股票投資的特點，股票的票面價格、發(fā)行價格、賬面價格、清算價格、內(nèi)在價格和市場價格的關系；掌握上市普通股評估的技術思路，以及在固定紅利型、經(jīng)利增長型和分段型股利分配政策假設前提下的股票價值評估方法；掌握優(yōu)先股的評估方法；掌握股權投資收益的分配形式和合同規(guī)定對長期投資價值評估的影響；掌握非控股長期投資和控股型長期投資歷的評價評估方法。

　　4 .了解其他資產(chǎn)的構成及成評估對象的務件、標準和評估方法。

　?。ㄈ┮c說明

　　1 .長期投資

　　所謂長期投資是指不準備隨時變現(xiàn)、持有時間超過 1 年以上的投資。這咱投資的目的一是為了積累資金，二是為了達到控制其他企業(yè)或對其他企業(yè)施加重大的影響，三是出于共他的長期戰(zhàn)略考慮等。長期投資按其投資的性質的可分為股權投資、債僅投資和混合性投資三類。

　　2 .債權投資評估的特點

　　（ 1 ）投資風險較小，安全性較強；

　　（ 2 ）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定；

　?。?3 ）具有較強的流動性。

　　3 .非上市交易債券的評估方法

　　對于非上市交易債券不能直接采用市價進行評估，應該采取相應的評估方法時行價值評估。對距評估基準日 1 年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評估值；超過 1 年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值勤確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券評估人員應在調查取證的基礎上，通過分析預測，合理確定評估值。

　　通過本利和的現(xiàn)值勤確定其評估值勤的債券，宜采用收益法進行評估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估人員應采用不同的方法計算。

　　4 .股票的清算價格的是公司清算時公司的凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。如果已經(jīng)營不善或者其他原因被清算時，該公司的股票價值就相當于公司股票的清算價格。

　　5 .股票的內(nèi)在價值勤，是一種理論價值或模擬市場值。它是根據(jù)評估人員對股票未來收益的預測，經(jīng)過折現(xiàn)后得到的股票價值。股票的內(nèi)在價值主要取決于公司的財務狀況、管理水平、技術開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿?，以及公司面臨的各種風險。

　　6 .股票的市場價格是證券市場上買賣股票的價格。在證券市場比較定善的條件下，股票的市場價格基本上是市場對公司股票內(nèi)在價值的一種客觀評價，在某種程度上可以將市場價格直接作為股票的評估價值。當然，當證券市場發(fā)育尚未成熟之時，股票市場的投機成分太大時，股票的市場價格就不能完全代表其內(nèi)在價值。因此，在具體進行股票價值評估時，也就不能不加分析地將其市場價格作為股票的評估值。對于股票的價值評估，一般分為上市交易股票兩類進行。

　　7 .非上市交易股票中的評估

　　非上市交易的股票，一般應采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況及風險、歷史利潤水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預測股票投資的未來收益，并選持合理的折現(xiàn)率確定評估值。

　　8 .固定紅利型股利政策下股票價值評估

　　因定紅利型是假設企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持因定水平，在這咱假設條件下，普通股股票評估應采用年金法。

　　9 .紅利增長型股利政策下股票價值評估

　　紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，收益率會逐步提高。該類型股票的評估。成長型的假設條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設前提下，普通股股票價值評估應考慮將股票收益的預期增長率包含在資本化率中。