在實踐中，常常有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費用，該如何向承租方收??？實務(wù)中，往往有兩種處理方式，一種是按照轉(zhuǎn)售水電處理，另一種是采取分?jǐn)偡绞教幚?。不同的處理方式，稅?wù)處理和稅負(fù)情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實際情況作出選擇。

案例：自有辦公樓部分出租

乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方，向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負(fù)責(zé)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。甲公司采用公用水電表方式，與乙公司分?jǐn)偲渥赓U合約期內(nèi)發(fā)生的水電費用。

2019年8月，甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計10300元。其中，自用水費含稅價格6180元，承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計22600元。其中，自用電費含稅價格13560元，承租方使用電費含稅價格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費支出，甲公司應(yīng)如何向乙公司收?。?/p>

方案一：按照轉(zhuǎn)售水電處理

按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費用，并開具對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對向乙公司收取的價稅合計4120元水費，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率，計算繳納增值稅。

此時，甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會計處理：

轉(zhuǎn)售水時，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目 6000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 300

       其他業(yè)務(wù)成本 4120

       貸：銀行存款 10300

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出） 120

向乙公司收取水費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借：銀行存款 4120

       貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000

              應(yīng)交稅費——簡易計稅 120

按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 120

       貸：其他業(yè)務(wù)成本 120

轉(zhuǎn)售電力時，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目 12000

       其他業(yè)務(wù)成本 8000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 2600

       貸：銀行存款 22600

向乙公司收取電費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借：銀行存款 9040

       貸：其他業(yè)務(wù)收入 8000

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 1040

乙公司取得水電費增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費用進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理。

支付水費并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目 4000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 120

       貸：銀行存款 4120

支付電費并取得電費專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目 8000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 1040

       貸：銀行存款 9040

方案二：采取分?jǐn)偡绞教幚?/strong>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）的規(guī)定，出租方采取分?jǐn)偡绞降?，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費分割單或確認(rèn)單、出租方支付水電費的憑證及房租協(xié)議等。

甲公司采取分?jǐn)偡绞绞杖∷娰M，乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時，甲公司按照代收代付進(jìn)行會計處理。

代收代付水費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目 6000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 300

       其他應(yīng)收款 4120

       貸：銀行存款 10300

              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出） 120

向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。

借：銀行存款 4120

       貸：其他應(yīng)收款 4120

代收代付電費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目 12000

       其他應(yīng)收款 9040

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 2600

       貸：銀行存款 22600

             應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出） 1040

向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。

借：銀行存款 9040

       貸：其他應(yīng)收款 9040

乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費支出4120元和電費支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時，乙公司的會計處理如下：

取得水費支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目 4120

       貸：銀行存款 4120

取得電費支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目 9040

       貸：銀行存款 9040

對比分析：哪個方案更劃算

方案一中，如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人，那么，對于承租方來說，按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可按規(guī)定抵扣增值稅進(jìn)項稅額。如果承租方屬于《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號，以下簡稱39號公告）第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，還可享受增值稅加計抵減政策。

對于出租方來說，其向承租方收取水費時，要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費收入，需按規(guī)定計算繳納增值稅，由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)的進(jìn)項稅額可按規(guī)定抵扣，其增值稅稅負(fù)并未增加。不僅如此，如果出租方是39號公告第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費對應(yīng)的進(jìn)項稅額還可享受增值稅加計抵減政策。

方案二中，對于承租方來說，其按規(guī)定取得的其他外部憑證，僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不可據(jù)此計算抵扣增值稅進(jìn)項稅額；對于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證，僅視同代收代付水電費處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實務(wù)中，以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在不同的執(zhí)行口徑，值得企業(yè)關(guān)注。

實務(wù)中，企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進(jìn)項稅額等因素，選擇最適合企業(yè)的方案。

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