房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容有哪些？項(xiàng)目有哪些？分別核算哪些內(nèi)容？一問幫您理清思路！

（一）開發(fā)產(chǎn)品成本按用途可分為四類：

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本）項(xiàng)目

（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

大配套費(fèi)又叫城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政公用設(shè)施配套費(fèi)，指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用，按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)征，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)。

包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)狻⑽鬯幚?、集中供熱、園林、綠化、路燈和環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)單位是大配套費(fèi)的繳納主體，征收標(biāo)準(zhǔn)以各地方具體政策為準(zhǔn)。

（2）前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。

主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

（三）核算的內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)用核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)等。

（2）為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，依據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）期末科目無余額。開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對象。

（四）開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的劃分

（1）三個會計(jì)科目的核算內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)用核算的是企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

銷售費(fèi)用核算的是企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

①產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)。

②產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)。

③為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。

管理費(fèi)用核算的是企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用。

包括工資、福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。

（2）管理費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用的區(qū)別

在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分。

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