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您還不會(huì)進(jìn)行政府補(bǔ)助的確認(rèn)嗎?您還不會(huì)稅快處理嗎?一個(gè)案例,政府補(bǔ)助的確認(rèn)及稅會(huì)處理一站通!
案例介紹:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元,企業(yè)已繳納10000 萬元。
現(xiàn)乙企業(yè)取得政府返還款3000萬元,如何處理?
具體情況分析會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理方式:
情況一:
土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補(bǔ)助3000萬元,在該項(xiàng)目土地上建設(shè)回遷房建設(shè),回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。受讓建安置房土地支付土地出讓金900萬元。
分析:
土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的法律實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府,政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款,然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。
為此,土地返還款就地建安置房的賬務(wù)處理如下:
收到返還款時(shí):
借:銀行存款 3000
貸:預(yù)收賬款 3000
另外,土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實(shí)質(zhì)是政府出資購買回遷房,用于安置動(dòng)遷戶,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,屬于銷售回遷房行為。土地返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000收入萬元(含增值稅)計(jì)算繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。
財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》)第一條第(三)項(xiàng)之第10款規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下:銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)”。
同時(shí)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十條和第十一條規(guī)定, 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算。
基于以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在安置房所在地國家稅務(wù)局預(yù)繳增值稅時(shí)的賬務(wù)處理如下:
借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 81[3000÷(1+11%)×3%)
貸:銀行存款 81
完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí):
借:預(yù)收賬款: 3000
貸:主營業(yè)務(wù)收入 2702.7
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)297.3[3000÷(1+11%)×3%)
同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)因扣除土地成本減少銷售額的會(huì)計(jì)處理如下:
根據(jù)《關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》(財(cái)會(huì)[2016]22)中“企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理”規(guī)定如下:按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的,發(fā)生成本費(fèi)用時(shí),按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,借記“主營業(yè)務(wù)成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目,貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),按照允許抵扣的稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目),貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。而該文件并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說明,實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理主要有兩種:
第一種會(huì)計(jì)處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)89.2[900÷(1+11%)×11%]
貸:主營業(yè)務(wù)成本(開發(fā)成本)89.2
情況二:
在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補(bǔ)助3000萬元,用于該項(xiàng)目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆遷補(bǔ)償?shù)牟疬w費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方國土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中,用于拆遷費(fèi)用1000萬元,用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。
分析:
目前,招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷,政府進(jìn)行招拍掛,由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還,用于拆遷或安置補(bǔ)償。土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理如下。
①增值稅的處理:按照代理業(yè)務(wù)征收增值稅
房地產(chǎn)公司繳納增值稅銷項(xiàng)稅169.8萬元([3000÷(1+6%)×6%] 。因此,房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納增值稅140.7萬元(169.8萬元—29.1萬元)。
依據(jù):
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件:《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第一條第(四)項(xiàng)建筑服務(wù)的規(guī)定,拆除建筑物或者構(gòu)筑物應(yīng)依照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。另外,根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(四)項(xiàng)第4款的規(guī)定,經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額計(jì)算繳納增值稅。
因此,本案例土地返還款3000萬的增值稅稅務(wù)處理如下:
第一,由于拆遷建筑勞務(wù)是清包工勞務(wù),根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(七)項(xiàng)的規(guī)定,一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù),是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)?;诖艘?guī)定,房地產(chǎn)公司將拆遷建筑勞務(wù)外包給拆遷公司,拆遷公司提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元,應(yīng)按建筑服務(wù)業(yè),選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅29.1萬元[1000萬元÷(1+3%)×3%]。并且拆遷公司向房地產(chǎn)公司開具3%的增值稅專用發(fā)票。
第二,代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款不可以在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)進(jìn)行扣除,直接支付給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款,由于被拆遷戶收到的拆遷補(bǔ)償款沒有發(fā)生增值稅義務(wù),不需要向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票,所以,房地產(chǎn)公司代國土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)不可以抵扣增值稅。
②企業(yè)所得稅的處理:扣除支付被拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)用和拆遷公司拆遷勞務(wù)費(fèi)用后的差額依法繳納企業(yè)所得稅
土地返還款3000萬元的企業(yè)所得稅處理如下:
第一,支付給拆遷公司提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)款970.9萬元[1000萬元÷(1+3%)],應(yīng)從企業(yè)所得稅前扣除。
第二,代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額1500萬元,應(yīng)從企業(yè)所得稅前扣除。
第三,房地產(chǎn)公司應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額為359.3萬元[3000÷(1+6%)-970.9萬元-1500萬元]
③土地增值稅:由于沒有發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓行為而不繳納土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定:“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。本案例,企業(yè)取得的土地返還款3000萬中,屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入,不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入,此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。因此,企業(yè)取得的土地返還款3000萬元不征收土地增值稅。
④會(huì)計(jì)處理(單位:萬元)
收到土地返還款:
借:銀行存款3000萬元
貸:其它業(yè)務(wù)收入2830.2萬元
應(yīng)交稅費(fèi)----應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)169.8萬元
代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款和拆遷工程款業(yè)務(wù)時(shí):
借:其它業(yè)務(wù)成本——拆遷補(bǔ)償款 1500
其它業(yè)務(wù)成本——支付拆遷公司拆遷支出 970.9萬元
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)29.1萬元
貸:現(xiàn)金或銀行存款2500
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