5月1日，增值稅正式在包括房地產(chǎn)、建筑企業(yè)中的所有企業(yè)正式實(shí)施。

資深財(cái)稅專家程龍貴給大家分享5月份房地產(chǎn)企業(yè)必須要開展的6項(xiàng)工作，5月份剩余的時(shí)間不多，大家可結(jié)合公司的情況、當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)管理情況，積極開展必要工作，為公司創(chuàng)造財(cái)稅管理價(jià)值。

 程龍貴  資深財(cái)稅專家

事件一：老項(xiàng)目銷售簡易計(jì)稅方法認(rèn)定備案工作

◆老項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及部門省份老項(xiàng)目其他認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于老項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，筆者再次不做多說，除總局文件提出的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)外，部分省份國稅局通過營改增政策解答的方式，規(guī)定其比較有實(shí)操性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

比如河北省規(guī)定，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

請(qǐng)房地產(chǎn)了解項(xiàng)目所在區(qū)域是否也有類似政策公布，或者已發(fā)布未公開。在了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)積極申請(qǐng)老項(xiàng)目認(rèn)定。

如：20160430河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）規(guī)定；關(guān)于無工程承包合同或合同約定開工日期不明確的開發(fā)項(xiàng)目是否可以選擇簡易計(jì)稅方法問題（二十四）。

部分開發(fā)項(xiàng)目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

◆判斷老項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法，稅后利潤更大

至于老項(xiàng)目是采用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法稅后利潤更優(yōu)，需要房地產(chǎn)企業(yè)自行估算項(xiàng)目的收入、土地成本、政府規(guī)費(fèi)、建筑服務(wù)成本、甲供材成本、可抵扣成本等綜合因素來計(jì)算土地增值稅，同時(shí)還需要考慮可抵扣的費(fèi)用，和不抵扣的費(fèi)用、利息等因素，來綜合考慮企業(yè)所得稅，以整體稅后利潤最大化為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

這需要企業(yè)有很好的管理體系，提供相對(duì)準(zhǔn)確的決策數(shù)據(jù)，同時(shí)，還需要有一個(gè)很好的信息化模型，來實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測算稅后凈利潤，是一件計(jì)算含量和工作量都不小的工作。

◆辦理老項(xiàng)目簡易辦法認(rèn)定備案

如確定老項(xiàng)目需要辦理，簡易計(jì)稅方法時(shí)，企業(yè)在申請(qǐng)為一般納稅人時(shí)，務(wù)必在5月31日之前申請(qǐng)簡易計(jì)稅方法的備案認(rèn)定。

筆者在培訓(xùn)的過程中，了解到各地目前國稅局對(duì)于老項(xiàng)目認(rèn)定程序進(jìn)展程度各異，有些地區(qū)已辦理簡易計(jì)稅備案，但有的地區(qū)沒有辦理，并且不給房地產(chǎn)企業(yè)明確的回復(fù)。

但是，筆者還是要反復(fù)強(qiáng)調(diào)，請(qǐng)您無論如何爭取在5月31日之前辦理備案手續(xù)，因?yàn)椴晦k理，采用一般計(jì)稅方法時(shí)，公司對(duì)該項(xiàng)目的后續(xù)管理將發(fā)生巨大的變化。

◆不辦理簡易計(jì)稅方法備案的風(fēng)險(xiǎn)

如果不辦理備案，企業(yè)是一般納稅人時(shí)，6月份就必須要申報(bào)繳納5月份增值稅，此時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目必須要確定是采用何種計(jì)稅方法，而一般納稅人默認(rèn)采用一般計(jì)稅方法，因此，如果在5月31日之前，沒有辦理簡易計(jì)稅方法備案，那么6月份申報(bào)，該項(xiàng)目就應(yīng)該是采用一般計(jì)稅方法。

◆辦理簡易計(jì)稅方法的優(yōu)點(diǎn)

如果當(dāng)您不能判斷項(xiàng)目到底適用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法，筆者給您幾個(gè)簡易計(jì)稅方法下的優(yōu)點(diǎn)，請(qǐng)您結(jié)合公司特點(diǎn)，參考選擇：

.增值稅的稅負(fù)上限就是5%，原營業(yè)稅相比，由于是價(jià)外稅，稅負(fù)率還稍微下降；

.簡易計(jì)稅方法下，不涉及增值稅專用發(fā)票，采購成本會(huì)降低；

.簡易計(jì)稅方法下，不涉及采購的增值稅專用發(fā)票，可以遠(yuǎn)離虛開增值稅專用發(fā)票，同時(shí)也就遠(yuǎn)離了刑事風(fēng)險(xiǎn)。

事件二：爭取項(xiàng)目為老項(xiàng)目

如果了解到項(xiàng)目所在地有政策支持，需要有確鑿的實(shí)質(zhì)開工證據(jù)，就可以認(rèn)定為老項(xiàng)目，公司應(yīng)該尋找確鑿證據(jù)，確鑿證據(jù)包括但不限于以下：

◆項(xiàng)目開工剪彩儀式；

◆項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)工成果，比如已經(jīng)挖地基、建筑物已經(jīng)出地平線；

◆支付工程款給建筑商；

◆取得建筑商工程發(fā)票等。

事件三：4月30日前取得不動(dòng)產(chǎn)出租簡易計(jì)稅方法備案

根據(jù)文件規(guī)定，4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以申請(qǐng)簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率征收增值稅，而一般計(jì)稅方法則按照11%繳納增值稅，對(duì)于部分4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，往往沒有進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，因此，如果不申請(qǐng)簡易計(jì)稅方法，稅負(fù)率將大大提升。

對(duì)于4月30日前取得不動(dòng)產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，是否采用簡易計(jì)稅方法，需結(jié)合該項(xiàng)目銷售情形是否認(rèn)定為簡易計(jì)稅方法，如果銷售認(rèn)定為簡易計(jì)稅方法，則該項(xiàng)目不能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，毫無疑問，要及時(shí)申請(qǐng)簡易計(jì)稅方法。

筆者注意到，不少房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售部分物業(yè)簡易計(jì)稅方法的認(rèn)定備案，而容易忽視出租物業(yè)簡易計(jì)稅方法的認(rèn)定備案，因此，在此提醒房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分關(guān)注此備案事項(xiàng)。

事件四：修改公司銷售合同，更新公司銷售管理制度

筆者在4月份的培訓(xùn)過程中，而學(xué)員反復(fù)強(qiáng)調(diào)5月份必須修改銷售合同，因?yàn)槟壳暗匿N售合同并沒有充分考慮到增值稅事項(xiàng)，尤其是新老項(xiàng)目的問題，而5月份甚至以后銷售的項(xiàng)目，應(yīng)該絕大部分是老項(xiàng)目，并且采用簡易計(jì)稅方法。

如房地產(chǎn)企業(yè)在銷售合同中沒有任何明顯的話，筆者認(rèn)為，將來在辦理房產(chǎn)證時(shí)，將出現(xiàn)極大爭議，如果在房價(jià)上漲期間還好，如果在下降期間，可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來絕大的困難。

事件五：修改公司采購合同，更新公司采購管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，同時(shí)包含了增值稅以及原營業(yè)稅的特點(diǎn)，又加上了簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法并存的問題，極大考驗(yàn)了房地產(chǎn)企業(yè)采購管理，考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)稅務(wù)管理水平，只要公司財(cái)務(wù)人員稍微出現(xiàn)一點(diǎn)差錯(cuò)，給企業(yè)帶來的后果，不是多交增值稅，就是偷逃增值稅。

在實(shí)踐管理中，需要財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行充分的溝通，只有在財(cái)務(wù)部門精通業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)部門掌握大量的財(cái)稅知識(shí)的前提下，才有可能保證公司增值稅管理不出大的風(fēng)險(xiǎn)。

增值稅采購中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員還會(huì)面臨一個(gè)重大的問題，就是如何規(guī)避虛開增值稅風(fēng)險(xiǎn)，如何杜絕善意取得增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。

事項(xiàng)六：重新設(shè)置會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅以后，由于存在一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法并存的情況，以及目前復(fù)雜的納稅申報(bào)表，需要設(shè)計(jì)一套符合房地產(chǎn)管理和申報(bào)的會(huì)計(jì)核算科目，提高工作效率的同時(shí)，降低納稅申報(bào)的差錯(cuò)。

當(dāng)然，如果項(xiàng)目處于完工銷售以后，通過合理設(shè)置的會(huì)計(jì)科目，還可能快速進(jìn)行進(jìn)銷差額動(dòng)態(tài)平衡的預(yù)測和指導(dǎo)工作。

非常慶幸，筆者4月份培訓(xùn)學(xué)員后續(xù)跟進(jìn)來看，參訓(xùn)企業(yè)基本上落實(shí)了4月份應(yīng)開展的工作，筆者希望5月份，有更多的房地產(chǎn)企業(yè)抓住最后的機(jī)會(huì)，將方案落地。

抓住最后的機(jī)會(huì)，趕快學(xué)習(xí)程龍貴老師的實(shí)務(wù)課程吧。

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