房?jī)r(jià)“漲跌”膠著難辨，剛性需求者“望房興嘆”，二手房交易成為越來越多普通購房者的選擇。買房繳稅是一個(gè)無法回避的問題，相關(guān)稅金在購買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀址拷灰椎降仔枰U納哪些稅？

契稅和土地增值稅

購買普通唯一住房的減半征收，購買90平方米及以下普通唯一住房的減按1％稅率征收，非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3％交納。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1％-3％交納契稅，各地規(guī)定有所不同，需視情況處理。具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策、購房者的購房時(shí)間、購房單價(jià)、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3％交納。

自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3％交納。144平米以上3％；二次購房都是3％，不分面積。

對(duì)于土地增值稅而言，個(gè)人銷售住房暫免征收，轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)核定征收。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的“核定征收方式”由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。

核定征收公式為：應(yīng)納土地增值稅額＝計(jì)稅價(jià)格×核定征收率如某市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)為：商鋪、寫字樓、酒店為10％，其他非住宅類房產(chǎn)為5％。

營(yíng)業(yè)稅及附加

銷售購買不足2年的住房全額征收，銷售購買2年以上非普通住房差額征收、銷售購買2年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅及附加由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6％（各地可能存在差異，需結(jié)合實(shí)際視情處理）。自2015年3月31日起，實(shí)行新的二手房銷售“五改二”營(yíng)業(yè)稅新政策。

（一）個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加=住房銷售收入×5.6％。

（二）個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加=住房銷售收入-購買房屋價(jià)款）×5.6％。

（三）個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人所得稅

轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一生活用房所得、符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與免征，未提供房屋原值憑證核定征收，其他情形房屋產(chǎn)權(quán)無償受贈(zèng)所得繳納個(gè)稅，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，按住房轉(zhuǎn)讓收入核定征收個(gè)人所得稅。核定征收方式的計(jì)算方法為：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝計(jì)稅價(jià)格×核定征收率如某市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房為1％，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5％，拍賣房產(chǎn)為3％。

符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，轉(zhuǎn)讓人和受讓人均不征收個(gè)人所得稅：

1．房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2．房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3．房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

其他情形下房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人按其他所得繳納個(gè)人所得稅。

除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人即受讓方因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20％；贈(zèng)與人即轉(zhuǎn)讓人不征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20％應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×20％應(yīng)納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用值得注意的是，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)原值的確定應(yīng)根據(jù)個(gè)人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型，即商品房及非住房。自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房來區(qū)別確定。

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

可以扣除的合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

需要重點(diǎn)提示納稅人的是，一是二手房交易稅收優(yōu)惠政策較多，且隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的需求具體稅政變化也較大，需要納稅人及時(shí)了解和準(zhǔn)確把握，以盡享二手房交易稅收優(yōu)惠帶來的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；二是各地二手房交易稅收政策可能存在一定的差異，需按照當(dāng)?shù)鼐唧w稅收征管要求，并同主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有效溝通后視情況處理；三是涉及二手房交易的應(yīng)繳稅金，轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅。受讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是契稅。而實(shí)際申報(bào)納稅、繳納稅款，大多由受讓方代為承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)，即二手房交易的應(yīng)繳稅金，全部由受讓方負(fù)擔(dān)。（作者：樊其國(guó)）