在持續(xù)一年多的低迷后，2015年樓市是否會(huì)出現(xiàn)回暖拐點(diǎn)？剛剛施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》會(huì)否對(duì)降低房?jī)r(jià)形成“倒逼”？試點(diǎn)多年的房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)到底還有多遠(yuǎn)？參加全國(guó)兩會(huì)的代表委員就這些問(wèn)題展開(kāi)了熱議。

2015年樓市“拐點(diǎn)”會(huì)否出現(xiàn)？

剛剛過(guò)去的2月，北京二手房成交價(jià)格連續(xù)5個(gè)月上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，也一改過(guò)去“跌跌不休”的態(tài)勢(shì)。全國(guó)房?jī)r(jià)步入2015年后開(kāi)始顯現(xiàn)止跌跡象，特別是一線城市整體房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)反彈。種種因素，是否意味著樓市已進(jìn)入回暖通道？對(duì)此，兩會(huì)代表委員普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“2015年樓市總體看較之2014年有所好轉(zhuǎn)，特別是北上廣深一線城市隨著多重利好因素刺激，樓市因剛需會(huì)有一個(gè)短暫的區(qū)域性回暖。一些環(huán)境較好、空氣清新的省份，房?jī)r(jià)也可能企穩(wěn)回升。”全國(guó)政協(xié)委員、海南奧林匹克花園有限公司董事長(zhǎng)馮川建說(shuō)，“總體看，樓市整體大幅上漲的可能性不大，但大跌的可能性也不大。”

全國(guó)政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔則表示，今年房?jī)r(jià)依然不樂(lè)觀，樓市想再回到2年前的高增長(zhǎng)時(shí)代已無(wú)可能。不過(guò)再想房?jī)r(jià)下降有可能會(huì)失望，二三線城市則肯定有下行壓力。

截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27121萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0．7％。庫(kù)存在連續(xù)11月的上漲后首現(xiàn)下降。

全國(guó)政協(xié)委員、大連市工商聯(lián)主席馬世俠表示，2015年樓市主旋律依然是去庫(kù)存。隨著市場(chǎng)去庫(kù)存速度的加快，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷、以價(jià)換量開(kāi)始減弱，房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的可能性會(huì)有所增加。一線與二三線城市的市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，前者因大量剛需，房?jī)r(jià)難下跌，后者估計(jì)相當(dāng)一段時(shí)間都難以回暖。

不動(dòng)產(chǎn)登記能否“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)？

3月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，給廣大公眾帶來(lái)了促進(jìn)房產(chǎn)反腐、“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)等諸多期待。對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記把原屬不同部門監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)登記予以統(tǒng)一，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)和房產(chǎn)腐敗勢(shì)必有抑制作用，短期內(nèi)確實(shí)對(duì)房市有一定影響。但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，因此長(zhǎng)期看很難“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記正式出臺(tái)前夕，局部地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了拋售案例，在一定程度上影響市場(chǎng)預(yù)期，二手房的出售數(shù)量也有所增加，但是未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性影響仍然有限。

馮川建說(shuō)，過(guò)去一直對(duì)每個(gè)家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，直接導(dǎo)致房產(chǎn)成為過(guò)去十年財(cái)產(chǎn)的主要藏匿形式。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，多套房產(chǎn)持有者會(huì)將一些房源投入市場(chǎng)，一些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯的樓盤和項(xiàng)目會(huì)受到一些沖擊。但是僅僅靠不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅下跌也不太現(xiàn)實(shí)。

代表委員們一致認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。制定調(diào)控政策不僅缺乏基礎(chǔ)，而且容易發(fā)生偏差。從這個(gè)意義上講，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)控至合理區(qū)間還是有很大積極作用。

房產(chǎn)稅會(huì)否在2015年推出？

房產(chǎn)稅在上海、重慶等地試點(diǎn)已4年多，至今遲遲未有進(jìn)展，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅到底還有多遠(yuǎn)？記者采訪的多名代表委員均認(rèn)為，2015年房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性很小。

據(jù)全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉介紹，目前針對(duì)房產(chǎn)稅的立法還沒(méi)有形成一致的方案，因此房產(chǎn)稅的推出肯定尚需時(shí)日。“目前爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于房產(chǎn)稅的定位。社會(huì)各界對(duì)于房產(chǎn)稅賦予了太多的功能，寄予了太多的期待，例如反腐、降低空置率等。一個(gè)稅種承擔(dān)不了這么多的功能。”郝如玉說(shuō)。

郝如玉表示，當(dāng)前不傾向用全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)征收房地產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)稅是地方稅，征收也是用來(lái)充實(shí)地方財(cái)政，傾向于以省為單位征收，因此只要本省內(nèi)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)即可。不動(dòng)產(chǎn)登記并不是為了推進(jìn)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，有沒(méi)有跨省的不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)信息是否全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，與對(duì)房產(chǎn)稅的出臺(tái)都沒(méi)有必然聯(lián)系。

對(duì)于房產(chǎn)稅開(kāi)征的具體方式，代表委員們則意見(jiàn)不一。黃文仔認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)從比較低的稅率開(kāi)始征收，而且應(yīng)該按照人頭統(tǒng)籌考慮，如果只對(duì)新增房屋收稅不公平。梅興保則建議，一般家庭自有住房和有多套房的家庭應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，要因地制宜。

在郝如玉看來(lái)，如果按照“首套免稅、二套優(yōu)惠、三套征稅”的做法，將會(huì)對(duì)居民的行為和心理產(chǎn)生不良導(dǎo)向。但按人均面積征收也存在缺點(diǎn)，對(duì)于在全國(guó)多地有住房的人，如何平衡一線城市和三四線城市的征收標(biāo)準(zhǔn)也是問(wèn)題。

郝如玉表示，房產(chǎn)稅要兼顧公平，但如果每套房屋都征收也不現(xiàn)實(shí)。“個(gè)人傾向于小切口的改革，針對(duì)少部分人征收。”她說(shuō)。

確保樓市健康走向 要根治“捂地囤地病”

經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，樓市走向依舊牽動(dòng)百姓的心——2015年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？中國(guó)樓市何時(shí)告別暴漲暴跌實(shí)現(xiàn)健康合理發(fā)展？

從參加兩會(huì)的代表委員的口中，有一個(gè)信號(hào)非常明確，那就是要確保樓市健康走向，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控還是得多在土地上做文章，擠出政府和企業(yè)手中的閑置用地，以增加實(shí)際土地供給，真正根治好“捂地、囤地病”。

前些年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)始終在需求方面。從控制家庭購(gòu)房數(shù)量、限制外地人購(gòu)房，到上調(diào)首付比例、提高二套房貸利率等，都是在消費(fèi)者這頭加以抑制。作為一種打壓過(guò)高房?jī)r(jià)的硬措施，這么做短期內(nèi)肯定會(huì)擠出過(guò)度投資和投機(jī)需求，有利于房?jī)r(jià)降溫。但是如果將限購(gòu)作為唯一手段并且持續(xù)使用數(shù)年，恐怕不僅會(huì)誤傷部分合理的購(gòu)房需求，也不利于房地產(chǎn)整體健康發(fā)展。

與少數(shù)購(gòu)房者的過(guò)度投資、投機(jī)相比，一些地方政府和房企“捂地”甚至故意推高地價(jià)，才是真正該治的“病”。

該開(kāi)發(fā)的不開(kāi)發(fā)，建房的沒(méi)建房，最終導(dǎo)致供求關(guān)系不平衡，房?jī)r(jià)自然很難走向合理軌道。

堅(jiān)持盤活存量，強(qiáng)化土地供后監(jiān)管，加大閑置土地處置力度，是正在參加兩會(huì)的不少代表委員的建議，也是調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在。2014年國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)已經(jīng)清理出批而未供土地1300萬(wàn)畝、閑置土地100萬(wàn)畝，不妨從這入手，該查的查，該罰的罰，該建的建。真正將這些閑置土地用到實(shí)處，樓市才可能避免再次上演“瘋狂的房?jī)r(jià)”。