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近日,有關(guān)房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的走向再次被媒體推為風(fēng)頭浪尖的話題。據(jù)媒體報道,財政部制定三類計劃,房地產(chǎn)稅力爭明年實施,這也就意味著最快到2016年,擁有多套商品房的普通人,恐怕就要發(fā)愁手中的房產(chǎn)如何交稅了,此前這都只是傳聞。
此外,2014年12月,據(jù)記者從深圳市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉,因房產(chǎn)稅存在較大爭議,中央已確定停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍,轉(zhuǎn)為推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。屆時,包括重慶、上海在內(nèi)的已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市,將全部按照新法實施。
事實上,無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收,都會涉及每一個房屋擁有者的利益,因此,每當(dāng)媒體焦點(diǎn)聚焦至此后爭論就顯得異常激烈,尤其是關(guān)于房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍、是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅的爭論等話題再次被提出后,市場討論的高潮再次被掀起。
那么,什么是房產(chǎn)稅?什么是房地產(chǎn)稅?兩者有什么區(qū)別?未來房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍?是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅?無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅,如果正式推出擴(kuò)圍對于未來房地產(chǎn)市場來講有何意義?
首先,從房產(chǎn)稅來說,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從當(dāng)時2011年上海、重慶正式試點(diǎn)出臺的意義來看,房產(chǎn)稅被視為樓市調(diào)控手段從行政轉(zhuǎn)向稅費(fèi)的主要標(biāo)志,也預(yù)示著未來樓市長效調(diào)控機(jī)制可能就此基礎(chǔ)上不斷完善建立。
從我了解的信息來看,上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅之后,房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收,也有可能會有第三套方案出來作為試點(diǎn)的可能性。
總的來看,通過多套不同模式的試點(diǎn)的推廣展開,在今后幾年中慢慢進(jìn)行深度調(diào)整,無論是重慶的高端存量征收模式,還是上海的增量征收模式,盡管各地的征收的出發(fā)點(diǎn)不一樣,但是,我認(rèn)為,經(jīng)歷幾年的深度調(diào)整,房產(chǎn)稅最終會回歸到一個同一個征收水平上,以起到對多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用,最終以此為基礎(chǔ)形成構(gòu)建樓市長效調(diào)控機(jī)制。
但是,房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍進(jìn)行并非一帆風(fēng)順。據(jù)我了解,房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作的準(zhǔn)備早已開始,2013年目標(biāo)擴(kuò)圍城市對于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的培訓(xùn)、技術(shù)準(zhǔn)備等已基本完成。然而,至今為止尚未有明確的擴(kuò)圍動作,其背后的原因較為復(fù)雜。
從房產(chǎn)稅推出的背景下來看,盡管2011年上海、重慶正式試點(diǎn)前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊,但房產(chǎn)稅的出臺似乎還是有些趕鴨子上陣。
之所以這么說,我認(rèn)為,一是因為房產(chǎn)稅當(dāng)時是被動出臺,在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下,旨在通過房產(chǎn)稅的出臺遏制房價的過快上漲,房產(chǎn)稅試點(diǎn)偏向短期功利,導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間效果不明顯,最終導(dǎo)致樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立步履維艱;
二是業(yè)內(nèi)一部分聲音認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺并無明確的法理依據(jù),從這個角度來說,房產(chǎn)稅試點(diǎn)也很難有繼續(xù)擴(kuò)圍的依據(jù)。
此外,上海和重慶在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅只是針對房屋而進(jìn)行的財政稅,由于試點(diǎn)期間在增加地方稅收方面的作用不大,地方政府對于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動力也不是很足,從每年上海、重慶調(diào)整房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果來看,其征稅效果也是微不足道;
同時,由于技術(shù)難度、既得利益團(tuán)體阻力等原因,作為征收房產(chǎn)稅技術(shù)基礎(chǔ)的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進(jìn)較為緩慢,還沒有形成較為成熟的技術(shù)體系,因此,從當(dāng)前來看,房產(chǎn)稅無法在全國擴(kuò)圍推廣。
針對上述房產(chǎn)稅遇到的各種問題,其實,本屆政府上任以來已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。
從不動產(chǎn)登記的角度來說,國土資源部網(wǎng)站2014年4月21日刊登報道稱,目前總的考慮是:2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度,2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實施過渡,2016年全面實施統(tǒng)一登記制度,2018年前,不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成,全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實現(xiàn),無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收,技術(shù)平臺將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。
從房地產(chǎn)稅立法的角度來說,十八屆三中全會正是首次提出,“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,加快資源稅改革,推動環(huán)保費(fèi)改稅。”
隨后,官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明,房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順,有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整,推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場手段轉(zhuǎn)變。
我認(rèn)為,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講,也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅,而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計有可能逐步推出,以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。
那么,什么是房地產(chǎn)稅?從概念上來看,房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此,當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時,從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。
從上述分析來看,未來用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢所趨。那么,對于房地產(chǎn)稅的大規(guī)模的推進(jìn)來講,何時是推廣的最佳時機(jī)?屆時,房地產(chǎn)稅將會起到哪些作用?
建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件,從官方公布的推進(jìn)口徑來看,上述兩項工作大約會在2018-2020年完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒,上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年,這也就意味著,房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進(jìn)的時間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時間里。
而至2016年,我預(yù)計,不動產(chǎn)登記剛剛?cè)鎸嵤?,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立,房地產(chǎn)稅立法尚未完成,房地產(chǎn)稅的各種征稅的基本條件尚未具備,從經(jīng)驗的角度來講,房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推行的難度也會比較大,并不會像官方承諾的可以在2016年施行。
而從房地產(chǎn)稅預(yù)計正式推出的市場背景來看,同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套,這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡,樓市增量房增速將遞減,房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代。此時,地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。
此時,如果房地產(chǎn)稅的正式推出,并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施,未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu),堅持“去投資化”,防止市場供應(yīng)偏大,未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主,樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。
當(dāng)然,對于地方政府來講,屆時,房地產(chǎn)稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源,地方政府也會有較大的動力向前推進(jìn)。
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