財稅[2016]36號文附件2及國家稅務(wù)總局2016年第15號公告規(guī)定：適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。

這里的不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物；構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

總局的這兩個文件明確了兩個事項：

一、需要分2 年抵扣的不動產(chǎn)范圍

1、增值稅一般納稅人在試點(diǎn)實(shí)施后取得的不動產(chǎn)。

這里的取得，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)。

2、增值稅一般納稅人在試點(diǎn)實(shí)施后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程這里的發(fā)生，包括新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)。

二、不需進(jìn)行分2 年抵扣的不動產(chǎn)（可一次性全額抵扣）

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目工廠購買的廠房和房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤，雖然同屬于不動產(chǎn)，但在進(jìn)項稅的抵扣上應(yīng)區(qū)別對待。前者屬于可以為企業(yè)長期創(chuàng)造價值、長期保持原有形態(tài)的實(shí)物資產(chǎn)；而后者在實(shí)質(zhì)上則屬于企業(yè)生產(chǎn)出來用于銷售的產(chǎn)品，屬性不同，對其施行分年抵扣顯然不合適，應(yīng)當(dāng)一次性抵扣。

2、融資租入的不動產(chǎn)其購置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對每期取得的租金進(jìn)項分兩年抵扣，核算會非常復(fù)雜，因此可一次性全額抵扣。

3、施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物。

為了保證施工正常進(jìn)行，建筑企業(yè)大多需要在施工現(xiàn)場建設(shè)一些臨時性的簡易設(shè)施，比如工棚、物料庫、現(xiàn)場辦公房等。臨時設(shè)施雖然也屬于不動產(chǎn)的范疇，但存續(xù)時間短，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過程中的中間投入物更為接近。

因此，現(xiàn)行政策對于施工現(xiàn)場的臨時設(shè)施，允許一次性抵扣進(jìn)項稅。

另外國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）規(guī)定："納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。"依據(jù)上述規(guī)定，可以看出對分2 年抵扣的不動產(chǎn)在建工程項目范圍，主要限定在了構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的貨物、以及與不動產(chǎn)聯(lián)系直接的設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)。

1、構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的購進(jìn)貨物。

除建筑裝飾材料，還包括給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

2、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)這兩類服務(wù)都可視為與不動產(chǎn)項目直接相關(guān)的服務(wù)。

例如：某納稅人為增值稅一般納稅人，其購進(jìn)材料直接耗用于不動產(chǎn)在建工程項目，按照如下情況分別處理：

1、該不動產(chǎn)在建工程項目屬于新建不動產(chǎn)根據(jù)2016年第15號公告的相關(guān)規(guī)定，該項購進(jìn)材料進(jìn)項稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余40%于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13 個月抵扣。

2、該不動產(chǎn)在建工程項目屬于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，按照如下情況分別處理：

（1）如果購進(jìn)的該部分材料成本未計入不動產(chǎn)原值（不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價），則該項購進(jìn)材料進(jìn)項稅額可于當(dāng)期全部抵扣。

（2）如果購進(jìn)的該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值，那么仍應(yīng)區(qū)分兩種情況

①購進(jìn)該部分材料成本未達(dá)到不動產(chǎn)原值50%，則該項購進(jìn)材料的進(jìn)項稅額可于當(dāng)期全部抵扣。

②購進(jìn)該部分材料成本達(dá)到或超過不動產(chǎn)原值50%，根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，該項購進(jìn)材料進(jìn)項稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13 個月抵扣。

同樣，納稅人購進(jìn)其他服務(wù)，如設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)等，直接耗用于自建不動產(chǎn)的，應(yīng)按照上述購進(jìn)材料直接用于自建不動產(chǎn)的情況，分別處理。

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