2015年注冊會計師《稅法》復習資料：房產稅計稅依據

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　　知識點：房產稅計稅依據

　　1.從價計征——計稅依據是房產原值一次減除10%-30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　【解析1】房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。

　　【解析2】房產原值包括與房屋不可分割的附屬設施。

　　【解析3】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一、以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據應區(qū)別對待：

　?。?）以房產聯(lián)營投資，共擔經營風險的，以房產余值為計稅依據計征房產稅；

　?。?）以房產聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　第二、融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據計征房產稅，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　第三、房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定：

　?。?）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　（2）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　第四、居民住宅區(qū)內業(yè)主共有經營性房產繳納房產稅。

　　由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。其中

　?。?）自營的：依照房產原值減除10%-30%后的余值計征；

　?。?）出租的，依照租金收入計征。

　　第五、地下建筑物房產稅規(guī)定（新增）

　?。?）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規(guī)定征收房產稅。

　?。?）對不同用途的地下建筑物房產稅的減征：

　　a.工業(yè)用途房產：房屋原價的50-60%作為應稅房產原值；

　　b.商業(yè)和其他用途房產：房屋原價的 70-80%作為應稅房產原值。

　?。?）對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

　?。?）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

　　2.從租計征——計稅依據為房產租金收入。

　　【解析1】如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　【解析2】對出租房產，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。