掃碼下載APP
接收最新考試資訊
及備考信息
《會計》 | 《審計》 | 《稅法》 | 《經(jīng)濟法》 | 《財務(wù)成本管理》 | 《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險管理》 |
對土地增值稅相關(guān)的計算,收入項目的計算相對簡單,而比較復(fù)雜的就是計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目。如果不能準(zhǔn)確計算準(zhǔn)予扣除項目的金額,就不能說真正掌握了土地增值稅相關(guān)知識點。
根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同,現(xiàn)在對土地增值額計算中準(zhǔn)予扣除的項目進(jìn)行以下梳理,建議大家在網(wǎng)校聽課之后,多做些練習(xí),通過“夢想成真”輔導(dǎo)書和機考模擬系統(tǒng)中的題目反復(fù)練習(xí)對扣除項目的分析、判斷和計算,直到熟練。
一、對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可扣除:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括:
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本:
是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括6項:
(1)土地征用及拆遷補償費。
(2)前期工程費。
(3)建筑安裝工程費。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費。
(5)公共配套設(shè)施費。
(6)開發(fā)間接費用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用,即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理:
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
在此,關(guān)于利息要注意三點:①提供金融機構(gòu)證明;②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【關(guān)于利息的其他規(guī)定】
(1)全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法。
(3)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)
(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣“三稅一費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除:
加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
二、對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可扣除:
1.房屋及建筑物的評估價格。
即由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(注意營業(yè)稅的規(guī)定)。
三、特殊規(guī)定
1.凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的:
舊房及建筑物的評估價格,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。
計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
2.對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。
對于注冊會計師考試《稅法》中的相關(guān)規(guī)定,大家只有不斷反復(fù)記憶和練習(xí)才能更好地掌握,通過注會機考模擬系統(tǒng)做題可以加深對這些規(guī)定的印象,利于記憶,做一定量的練習(xí)題利于更熟練計算上述準(zhǔn)予扣除項目的金額。
安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50
開發(fā)者:北京正保會計科技有限公司
應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>
APP隱私政策:查看政策>
HD版本上線:點擊下載>
官方公眾號
微信掃一掃
官方視頻號
微信掃一掃
官方抖音號
抖音掃一掃
Copyright © 2000 - jnjuyue.cn All Rights Reserved. 北京正保會計科技有限公司 版權(quán)所有
京B2-20200959 京ICP備20012371號-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號