隨著《企業(yè)國有資產法》的出臺，國務院國資委和各地方國資委相繼出臺了《國有企業(yè)內部審計管理暫行辦法》，從出資人的角度對國有企業(yè)的內部審計提出了要求，旨在通過對經濟活動的監(jiān)督、審查和評價，提高企業(yè)的運作效率、實現(xiàn)國有資產的保值增值。作為國有的房地產企業(yè)，其開發(fā)項目的效益審計也逐漸成為內部審計的重點。所謂的效益審計是對被審計單位財政財務收支和有關經濟活動的經濟性、效率性和效果性進行審查和評價。效益審計的目標是審查評價經濟活動的經濟性、效率性和效果性，內審人員在對房地產開發(fā)項目效益審計時要重點把握下列事項：

　　一、項目資料的收集與取得階段

　　1、項目的前期資料：包括項目建議書、項目可行性方案、決策期間房地產市場的供求情況、開發(fā)地塊周邊情況、項目的決策程序、發(fā)改委和規(guī)劃局的相關審批意見等。其中項目可行性方案是前期論證的結果性標志，目前國有房地產企業(yè)的項目可行性方案一般由專業(yè)部門或專業(yè)機構出具，重大項目還有專家論證，這為內審進行審查提供了比較權威的依據。可行性方案主要包括：項目概況、市場分析、建設方案、市政配套與動遷、環(huán)保與節(jié)能、項目法人與項目經營管理、工程建設進度、投資估算、資本金及資金籌措、財務效益分析、結論與建議等。內審人員要關注財務效益分析中的相關指標：收入、成本、稅金、利潤以及投資回收期、內涵報酬率、盈利指數(shù)等等。

　　2、行業(yè)要求及有關規(guī)定資料：房地產有許多行業(yè)自身的特殊要求，甚至還有強制性標準，如建設項目施工必須經過招投標；土地使用權的取得必須采取招、拍、掛的形式；規(guī)劃部門對每個地塊的土地使用性質、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等都有明確規(guī)定等，而這些規(guī)定這直接影響到項目的效益。因此需要被審計單位提供上述相關資料。

　　3、重要合同內部評審及簽約資料。房地產企業(yè)的建造及施工合同標的較大，各類合同在簽約前應該有內部流轉的評審程序，對重大合同還有決策程序，內審人員應取得簽約內部流轉的書面資料。

　　4、工程建設方面的資料：包括項目工程的審價報告，建設期建筑市場材料的指導價格，設計上對材料的規(guī)定，工程監(jiān)理的監(jiān)理意見和結論，投資監(jiān)理的付款建議等等。

　　5、新建房產的銷售資料，包括商品房銷售合同，項目戶數(shù)、戶型、面積等資料。實際銷售情況，已售房屋收款情況，欠款情況，發(fā)票開具情況等等。

　　6、其他相關資料。項目公司的組織構架、審批授權及內部各項管理制度，如重大投資項目的決策制度、合同管理辦法、資金審批管理辦法、工程材料物資的采購管理制度、工程招標管理制度、工程造價控制辦法、工程款撥付辦法、房產銷售管理制度等等。

　　二、項目資料的審核與分析階段

　　1、對收集到的制度執(zhí)行情況進行測試，對測試的情況進行分析，明確審查重點。

　　2、項目投資決策的審核：首先審核出具項目可行性研究報告的部門和單位是否具有相應的資質；其次審核項目的前期論證是否充分，是否有備選方案，項目的定位是否與周邊的市場錯位經營等；再次審核項目的決策程序是否符合規(guī)定，國有企業(yè)還涉及“三重一大”集體決策程序；最后審核項目實際執(zhí)行情況與前期論證情況的偏差是否較大等等，通過對可行性報告所反映的數(shù)據資料與實際情況的差異分析，來判斷決策階段的經濟性、效率性和效果性。

　　3、項目資金管理及使用審核：資金管理是效益審計的重點內容，房地產項目建設周期長、資金使用量大，大部分資金來源于銀行貸款，合理調度資金、降低融資成本是節(jié)約建設費用的重要環(huán)節(jié)。內審人員在審查中主要看各方投入的資金是否按協(xié)議規(guī)定時間全部到位，是否設立了銀行專戶，是否將資金挪作他用；項目的專項貸款是否與貸款銀行約定，采用授信額度方式放貸；專戶資金存款是否與銀行約定存款利率，所產生的利息是否沖減了建設成本，資金的支付審批是否符合制度規(guī)定等等。

　　4、項目前期準備資料的審核：這一階段主要審查開發(fā)地塊的取得是否符合有關規(guī)定，土地的性質是否符合開發(fā)要求，土地取得成本及費用是否全部支付完畢等等。是否采用了設計招標辦法，在工程造價和設計方案相結合條件下，選擇了優(yōu)秀的方案設計和建筑設計單位；在設計方面是否符合規(guī)劃部門和環(huán)保部門的要求，是否充分用足了規(guī)劃部門的規(guī)定，從而使建筑面積最大化、項目效益達到最大化。設計質量不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目經濟效益的高低。審查工程前期是否按預期的方案進行。

　　5、項目施工階段的審核：這一階段可結合工程的審價報告以及建筑工程定額標準進行審核。內審人員的主要工作是：

　　1）合同評審及管理情況：主要看合同的評審過程是否完善，法務部門或企業(yè)的法律顧問是否參與了合同的評審，是否按授權的范圍進行合同簽約。重大合同是否通過公開招投標；涉及工程材料采購方面的合同，除附投資監(jiān)理、法律顧問意見外，是否附業(yè)務部門定價過程說明等等，通過合同定價的透明公開，防止舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；涉及工程施工的合同除應明確主要內容，還應對可能產生的職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素事先約定，以法律形式確定下來，確保雙方按約履行。

　　2）監(jiān)理工作情況的審核：是否通過公開招標方式選擇了工程監(jiān)理和投資監(jiān)理。審核監(jiān)理的資質情況，因為由技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位進行監(jiān)理，不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。監(jiān)理工作日志是否齊全等。

　　3）工程變更簽證的審核。工程簽證是施工企業(yè)提高造價、增加收入的主要手段，要加強對工程簽證的監(jiān)督與審核，除監(jiān)理、甲方現(xiàn)場代表簽證外，要審核開發(fā)商的成本控制部門是否對工程變更簽證進行了核實。

　　4）工程竣工決算的審核。工程決算一般由專業(yè)單位出具工程審價報告，內審部門可以審核工程項目是否按設計圖紙及合同規(guī)定全部完成且驗收合格、工程量增減的計量是否有手續(xù)、是否執(zhí)行投標單價或簽證價格等等；對于確定的工期獎、優(yōu)質獎等獎勵性費用是否符合有關規(guī)定。

　　5）項目的成本控制情況：項目建設的成本控制是效益審計的重點，房地產成本主要是由開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成。

　　①工程審價報告對開發(fā)成本進行了確認，開發(fā)成本涵蓋了前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施配套費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等方面的內容。

　?、陂_發(fā)費用主要審核其中管理費用及銷售費用，正常的管理費用通常占項目總成本的 2%。但有數(shù)據統(tǒng)計，由于許多隱性成本都包括在內，該比例有時高達 8%，并有不斷上升的趨勢，因此需要加以控制。審計人員可與項目概（預）算或審計人員掌握的行業(yè)標準比較，如果前者超出后者數(shù)額比較大，則需審計人員要注意加大對管理費用的審計力度，找出差異原因。銷售費用的審核：包括銷售代理、策劃樓書、銷售廣告等費用，內審人員要審核是否采用招投標來選擇質優(yōu)價廉的銷售、廣告等代理機構，費用水平是否控制在行業(yè)的一般水平之內，以控制在成本的 2%為佳。審計人員還要審核銷售代理是否真實地發(fā)生，有無通過代理公司結轉費用之嫌。

　?、鄱惤鸬膶徍?，審核企業(yè)是否按規(guī)定提取了相應的稅費，目前房地產項目的土地增值稅按銷售額的1％預征，在項目清算時可能會發(fā)生補稅現(xiàn)象，對效益審計分析會產生一定的影響。

　　6、項目銷售階段的審核：這一階段審計人員要從工程部取得的商品房戶數(shù)、戶型、面積等資料，按約定的價格計算出應該取得的銷售總額，再與銷售部門提供的商品房銷售合同，已售房屋收款情況，欠款情況，發(fā)票開具情況進行統(tǒng)計，然后與財務賬上所列收入進行比較，從中發(fā)現(xiàn)被審計單位是否隱匿或夸大了銷售收入。從實際審計過程中我們發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)通常把已具備確認銷售收入的售房款放在“預收賬款”科目和一些往來科目里不結轉銷售收入，從而達到調節(jié)利潤和延遲納稅的目的，審計人員對預收賬款和往來款項變動較大的會計科目要注意分析。

　　總之，在資料審核與分析階段，內審人員可以參照預（概）算對項目進行分析，也可以參照建設行業(yè)的建造標準來分析項目成本的控制情況。

　　三、項目的評價與建議階段

　　根據上述已審核的資料，對投資項目進行財務評價。這一階段主要是通過編制利潤表來分析和評價投資項目的各項財務指標。當然除了財務收支審計的評價內容外，還需對項目整體經濟效益進行評價，按照項目可行性研究報告中財務效益分析指標的內容，對是否達到財務內部收益率、以約定的貸款利率為貼現(xiàn)率計算出的凈現(xiàn)值是否達到預期目標、投資回收期是否按計劃進行等等進行投資評價，同時可借助財務分析中的相關指標，如評價盈利能力的指標銷售利潤率和總資產報酬率，評價企業(yè)發(fā)展能力的指標凈資產收益率和資產保值增值率，評價償債能力的指標流動比率和速動比率，評價企業(yè)投入產出能力指標成本利潤率，評價企業(yè)社會貢獻能力的指標社會貢獻率和社會積累率等比率來完善評價體系。當然在經濟效益審計工作中還可用經濟活動分析方法、經濟預測方法、現(xiàn)代管理方法等等對項目進行綜合評價。

　　通過對開發(fā)項目的經濟性，效率性和效果性審計評價，就效益審計提出建議。如項目可行性報告中相關指標與實際結果差異方面的建議；項目公司內部控制制度及執(zhí)行方面的建議；項目公司的組織構架及內部授權方面的建議；成本控制方面的建議等等，通過總結企業(yè)在房地產項目投資經營過程中經驗教訓，為以后的項目投資活動提供有益的參考和借鑒。