各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、燕山支局，市局直屬單位：

　　現(xiàn)將國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)[1994]644號《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合即將開征的土地增值稅問題，補充通知如下。

　　根據(jù)京稅三[1994]498號規(guī)定，在土地增值稅暫行條例實施細則沒有發(fā)布貫徹前。凡有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的單位，都必須在買賣過戶之日起一個月內(nèi)到當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報手續(xù)，未按規(guī)定辦理納稅申報手續(xù)的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　一九九四年十二月三十日

國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)

國稅函發(fā)[1994]644號

廣東省國家稅務(wù)局：

　　近接廣州市稅務(wù)局稅一[1994]327號《關(guān)于合作開發(fā)地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示》，反映該市部分國內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負責(zé)興建商品房的一切資金并負責(zé)商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積、分銷售收入、提取固定利潤等分配形式。并對上述經(jīng)營活動中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計征營業(yè)稅問題，要求予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

　　一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

　　中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。

　　同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。

　　二、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

　　外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。

　　三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

　　一九九四年十二月二十六日