根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》的精神，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)本市范圍內(nèi)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及其它有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題具體規(guī)定如下：

　　一、關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍。

　　納稅人發(fā)生銷售本市范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、住宅房、辦公樓、商業(yè)用房、生產(chǎn)生活用房等等新、舊建筑物、構(gòu)作物或其他土地附著物（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)”）。但不包括活動(dòng)房的銷售。

　　二、關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。

　　納稅人銷售自建房產(chǎn)（是指納稅人自己投資建造的房產(chǎn)），應(yīng)按銷售收入依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；納稅人購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)（指他人投資建造，購(gòu)進(jìn)后無(wú)需繼續(xù)投資建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按銷售收入減去購(gòu)進(jìn)價(jià)格后的余額依5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。銷售收入包括銷售房產(chǎn)的同時(shí)，價(jià)外收取的各種其他費(fèi)用，如服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等等；購(gòu)進(jìn)價(jià)格僅指購(gòu)房原價(jià)，不包括因購(gòu)房發(fā)生的其他費(fèi)用，并且必須憑購(gòu)進(jìn)發(fā)票計(jì)算扣除。

　　三、關(guān)于將在建房產(chǎn)（或已建成的房產(chǎn)）以各種名義（指聯(lián)建、參建、搭建，下同）轉(zhuǎn)讓給其他單位的征稅問(wèn)題。

　?。ㄒ唬┘{稅人開發(fā)商品房建設(shè)項(xiàng)目，如果是開發(fā)商共同列項(xiàng)投資開發(fā)，并且已非閉口價(jià)形式共同簽定開發(fā)合同，開發(fā)后各方按投資額、按比例分得房產(chǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅；如果雖然是開發(fā)商共同列項(xiàng)投資開發(fā)，但一方采取閉口價(jià)形式讓另一方或幾方參與開發(fā)的，則對(duì)其取得收入視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，照章征收營(yíng)業(yè)稅。閉口價(jià)是指一方按每平方米建筑面積的約定的房產(chǎn)售價(jià)與另一方簽定的共同開發(fā)合約。

　　納稅人開發(fā)商品房建設(shè)項(xiàng)目，如果是列項(xiàng)后再讓其他方參與聯(lián)建、參建、搭建的，則不論其以何種形式、何種價(jià)格轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)按規(guī)定照章征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ┘{稅人開發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目，如果是開發(fā)商共同列項(xiàng)投資建設(shè)，其營(yíng)業(yè)稅的征收辦法按商品房建設(shè)項(xiàng)目的征收規(guī)定處理。納稅人開發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目，如果是列項(xiàng)后再讓其他方聯(lián)建、參建、搭建的，除按房產(chǎn)造價(jià)成本轉(zhuǎn)讓視同共同投資建房暫不征收營(yíng)業(yè)稅外，其他應(yīng)一律按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　房產(chǎn)造價(jià)成本是指土地成本、建房工程成本以及其他費(fèi)用，計(jì)算公式為：

　　房產(chǎn)造價(jià)成本=土地成本+建房工程成本+其他費(fèi)用

　　“土地成本”是指購(gòu)進(jìn)土地的價(jià)格折換成每平方米建筑面積上的價(jià)格。

　　“建房工程成本”是指支付給建筑安裝單位的實(shí)際造房工程費(fèi)用。如果支付給建安單位的實(shí)際造房工程費(fèi)用中未包括材料價(jià)款的，其為造房而購(gòu)進(jìn)的材料所支付的價(jià)款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套費(fèi)等等不得列入“建房工程成本”中扣除。

　　“其他費(fèi)用”是指支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)等；為便于掌握，統(tǒng)一規(guī)定按建房工程成本的50%計(jì)算確定。

　　房產(chǎn)造價(jià)成本的核定，統(tǒng)一由市局視情況定期調(diào)整。

　　如果納稅人發(fā)生聯(lián)建、參建、搭建的收入已發(fā)生，房產(chǎn)造價(jià)成本尚無(wú)法確定時(shí)，應(yīng)對(duì)其取得的收入先按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，待房產(chǎn)造價(jià)成本結(jié)算并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)定后，按規(guī)定予以調(diào)整。

　　納稅人在開發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，如果將其改變?yōu)樯唐贩拷ㄔO(shè)項(xiàng)目，應(yīng)一律按商品房建設(shè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　各區(qū)（縣）、各系統(tǒng)住宅辦（公司）以集資名義向企、事業(yè)單位征集建房資金，然后將建成的房產(chǎn)的永久使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）分配給企、事業(yè)單位，這種行為實(shí)際上是預(yù)收房款建造銷售房產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，具體計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的辦法可比照本條職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目的征收規(guī)定掌握確定。

　　（三）納稅人將在建的其他房產(chǎn)（如辦公樓、商業(yè)用房、生產(chǎn)生活用房等）以各種名義轉(zhuǎn)讓給其他單位的，其營(yíng)業(yè)稅征收辦法按本條第（一）點(diǎn)“商品房建設(shè)項(xiàng)目”的征收規(guī)定確定。

　?。ㄋ模┘{稅人將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但尚不符合預(yù)售房產(chǎn)條件，以“樓板價(jià)”等形式轉(zhuǎn)讓給其他單位開發(fā)或共同開發(fā)，因一律按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”稅目按轉(zhuǎn)讓額全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不得扣除其他任何費(fèi)用。同時(shí)，受讓方支付的“樓板價(jià)”，不得作為今后房產(chǎn)出售時(shí)的購(gòu)進(jìn)價(jià)從計(jì)稅依據(jù)中扣除。

　　“樓板價(jià)”是指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。

　　如果納稅人以此種形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓換取房產(chǎn)，或者既取得貨幣收入又取得房產(chǎn)收入的行為，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)征辦法比照滬地稅一（1995）56號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的具體征收規(guī)定》（編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第13冊(cè)第952頁(yè)）第六條的規(guī)定處理。

　?。ㄎ澹﹨⒔?、聯(lián)建、單位以及其他購(gòu)房者將購(gòu)入的房產(chǎn)（包括參建、聯(lián)建的房產(chǎn)）由于種種原因再委托原房產(chǎn)開發(fā)商（或已原房產(chǎn)開發(fā)商的名義）對(duì)外銷售，并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)一律按委托銷售房產(chǎn)的征稅規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。具體征稅辦法比照本規(guī)定第七條意見處理。

　　四、納稅人以房產(chǎn)換取土地使用權(quán)行為的征稅問(wèn)題。

　　納稅人以出資造房形式，與土地方聯(lián)合開發(fā)或獨(dú)立開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，房產(chǎn)建成后，納稅人按一定比例與土地方共同分配房產(chǎn)。在這一過(guò)程中，出資造房的納稅人已部分房產(chǎn)所有權(quán)（或永久使用權(quán)，下同）換取了土地方的部分土地使用權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。由于在這一過(guò)程中沒(méi)有發(fā)生貨幣結(jié)轉(zhuǎn)，因此，具體計(jì)稅依據(jù)可按以下原則確定：

　?。ㄒ唬┮苑慨a(chǎn)換取土地使用權(quán)，如果房產(chǎn)系一般住宅（即高層為鋼詮結(jié)構(gòu)、多層為混合結(jié)構(gòu)），計(jì)稅依據(jù)按換出房產(chǎn)建筑面積的造價(jià)計(jì)算確定，即多層為867元/平方米，高層為1123元/平方米[多層建筑以七層以下為標(biāo)準(zhǔn)（含七層），七層以上為高層建筑].

　?。ǘ┮苑慨a(chǎn)換取土地使用權(quán)，如果房產(chǎn)系高級(jí)住宅、商辦樓或其他建筑物，其計(jì)稅依據(jù)必須按換出房產(chǎn)的建筑面積的實(shí)際造價(jià)成本報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后確定。如果實(shí)際造價(jià)成本暫時(shí)無(wú)法確定，可先按房產(chǎn)預(yù)算造價(jià)成本報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后計(jì)征，待實(shí)際造價(jià)成本結(jié)清后，按實(shí)清算。

　?。ㄈ┘{稅人以房產(chǎn)換取土地使用權(quán)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為受讓土地使用權(quán)的當(dāng)天。

　?。ㄋ模┘{稅人以房產(chǎn)換取其他實(shí)物的，亦應(yīng)按規(guī)定報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)后征收營(yíng)業(yè)稅。

　　五、關(guān)于房屋交換的營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題。

　　對(duì)房屋交換過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題應(yīng)按以下情況分別確定：

　?。ㄒ唬┘兇庖苑课萁粨Q房屋，調(diào)出調(diào)進(jìn)方不另外再獲取對(duì)方補(bǔ)償收入的，對(duì)雙方的調(diào)房行為暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ┱{(diào)房過(guò)程中，雙方除交換房屋外，其中一方另外取得對(duì)方給予的補(bǔ)償收入，對(duì)取得補(bǔ)償收入方應(yīng)按其補(bǔ)償收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄈ┱{(diào)房過(guò)程中，調(diào)出方未直接換取另一方的房屋，而獲取貨幣收入的（或其他利益），對(duì)調(diào)出方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　六、關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開發(fā)公司）接受委托代建房產(chǎn)行為的征稅問(wèn)題。

　　房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開發(fā)公司，下同）以接受企業(yè)單位或其他部門委托房產(chǎn)，房產(chǎn)建成后，房產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)成本與委托方結(jié)算，另外按一定的百分比收取管理費(fèi)或分得房產(chǎn)。對(duì)這種形式的委托代建房產(chǎn)，按以下情況分別計(jì)征營(yíng)業(yè)稅：

　?。ㄒ唬┦芡蟹酱ǖ姆慨a(chǎn)如果由受托的房產(chǎn)企業(yè)列入其開發(fā)計(jì)劃，則不論受托方與委托方如何結(jié)算，均應(yīng)按結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)造價(jià)成本及收取的管理費(fèi)（如系取得房產(chǎn)的，則按規(guī)定折換計(jì)算）一并依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ┤绻芡写ǖ姆慨a(chǎn)系列入委托方的房產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃按以下辦法計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；1.受托方將房產(chǎn)建成后同時(shí)向委托方結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)成本并收取管理費(fèi)的，對(duì)受托方結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)成本舉收取的管理費(fèi)一并依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；2.如果受托方不墊付資金，不負(fù)擔(dān)房產(chǎn)造價(jià)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，僅是收取管理費(fèi)，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負(fù)責(zé)，則對(duì)受托方僅就其收取的管理費(fèi)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。如果受托方以取得房產(chǎn)的形式來(lái)代替管理費(fèi)收入，則對(duì)其取得的房產(chǎn)按規(guī)定折換計(jì)算后計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄈ?duì)房產(chǎn)企業(yè)接受各級(jí)政府部門委托代建職工住宅房、動(dòng)遷用房的，可憑有關(guān)政府部門的代建造房文件，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，暫按收取的代建管理費(fèi)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。如果房產(chǎn)企業(yè)代建的房產(chǎn)自行對(duì)外銷售，則應(yīng)就銷售收入按規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　七、關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)（或其他單位，下同）接受委托代銷房產(chǎn)行為的征稅問(wèn)題。

　　房產(chǎn)企業(yè)接受其他單位委托銷售房產(chǎn)，應(yīng)按以下規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅：

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)企業(yè)受托銷售房產(chǎn)，如果由受托方開具銷售發(fā)票，應(yīng)由受托方依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，受托方在銷售房產(chǎn)時(shí)向購(gòu)買方收取的中介費(fèi)（如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)）應(yīng)并入售房款中一并計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，受托方劃轉(zhuǎn)委托方的售房款可以憑委托方的收款憑證（發(fā)票或企業(yè)正規(guī)收據(jù)）從計(jì)稅收入中扣除；受托方從委托方取得的中介費(fèi)（或手續(xù)費(fèi)）收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理服務(wù)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　（二）房產(chǎn)企業(yè)受托銷售房產(chǎn)，如果由委托方自己開具銷售發(fā)票，受托方僅向委托方或購(gòu)買方收取中介費(fèi)（或手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)—），對(duì)受托方僅就中介費(fèi)等收入征收營(yíng)業(yè)稅。

　　（三）委托方從受托方房產(chǎn)企業(yè)取得的售房款，不論是否向受托方開具發(fā)票，均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其支付給受托方的中介費(fèi)（或手續(xù)費(fèi)）不得從中扣除。

　　八、關(guān)于受托動(dòng)、拆遷取得的收入的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題。

　　納稅人接受其他單位委托（包括接受政府有關(guān)部門委托），對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地上的單位和居民進(jìn)行動(dòng)、拆遷工作從委托方取得的收入，一般由兩部分組成：一部分是被動(dòng)、拆遷單位和居民所需的費(fèi)用；另一部分是為拆除建筑物、平整土地所需費(fèi)用。對(duì)委托方取得的這些收入，可按以下情況征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄒ唬┦芡蟹浇邮軇?dòng)、拆遷項(xiàng)目時(shí)，如果動(dòng)遷房源由委托方提供，受托方僅負(fù)責(zé)動(dòng)、拆遷組織服務(wù)工作和拆除建筑物、平整土地等工作，則對(duì)受托方取得的收入可扣除支付給單位和居民的補(bǔ)償性費(fèi)用后的余額依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ┦芡蟹浇邮軇?dòng)、拆遷項(xiàng)目時(shí)，如果動(dòng)遷房源由受托方負(fù)責(zé)提供，則對(duì)受托方取得的收入扣除支付給單位和居民的補(bǔ)償性費(fèi)用及購(gòu)買動(dòng)遷房源的價(jià)款后的余額依然“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄈ┤绻芡蟹綄⒉鸪ㄖ?、平整土地等建安業(yè)務(wù)再委托其他單位進(jìn)行施工作業(yè)，則受委托方可扣除這部分費(fèi)用后的余額依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　（四）受托方接受有關(guān)政府部門委托，對(duì)受托土地上的單位和居民進(jìn)行動(dòng)、拆遷工作，政府以無(wú)償提供該土地或其他土地形式作為受讓方進(jìn)行動(dòng)、差遣工作的補(bǔ)償，對(duì)受托方取得的土地使用權(quán)不再作價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，對(duì)受托方進(jìn)行動(dòng)、拆遷工作所支付的費(fèi)用也不得在今后的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或土地轉(zhuǎn)讓中扣除計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　（五）受托方在直接參與政府有關(guān)部門對(duì)外商進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓過(guò)程中，同受讓土地的外商直接簽定土地動(dòng)、拆遷合同，并直接從該外商取得動(dòng)、拆遷工作的補(bǔ)償收入暫緩征收營(yíng)業(yè)稅。

　　九、關(guān)于其他出售房產(chǎn)行為的征稅問(wèn)題。

　?。ㄒ唬┘{稅人以拍賣、轉(zhuǎn)讓企業(yè)為名，在企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，將房產(chǎn)估價(jià)后出售給其他單位，另外，由于受讓方的需要，原企業(yè)的部分人員也隨之被受讓方有選擇地招聘。對(duì)這種形式的所謂拍賣、轉(zhuǎn)讓企業(yè)的行為，實(shí)際上是納稅人出售房產(chǎn)的行為。因此，在這一過(guò)程中，不論原企業(yè)的人員是否被受讓方聘用，其房產(chǎn)價(jià)款收入均應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ┢髽I(yè)以房產(chǎn)為抵押，發(fā)生無(wú)法償還債務(wù)而將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的行為，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅依據(jù)按所低壓的債款額確定。

　?。ㄈ┘{稅人將長(zhǎng)期租用的公有房產(chǎn)，因各種原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓從續(xù)租方（或受讓方）取得的補(bǔ)償收入，比照轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)使用權(quán)行為照章征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄋ模┘{稅人以投資為名，但在不改變被投資方或所謂的聯(lián)營(yíng)方的股本結(jié)構(gòu)變化，并且在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上也不作長(zhǎng)期投資的情況下，將房產(chǎn)提供給其他單位使用，并按定額取得收入的行為，實(shí)際上是出租房產(chǎn)使用權(quán)的行為，對(duì)其取得的收入應(yīng)按租憑收入征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)納稅人以及房產(chǎn)與外商合作經(jīng)營(yíng)，其取得的收入應(yīng)按滬地稅地（1995）52號(hào)《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)稅收處理問(wèn)題的規(guī)定》第五點(diǎn)的意見處理。

　　十、納稅人為解決人均4平方米以下的住房困難戶而以市府規(guī)定的優(yōu)惠價(jià)出售的房產(chǎn)，可憑有關(guān)解困證明暫緩征收營(yíng)業(yè)稅；納稅人在貫徹本市房改政策工作中，將居民或職工租住的房產(chǎn)以市府規(guī)定的辦法和價(jià)格出售給居民或職工的收入免征營(yíng)業(yè)稅。除次以外，納稅人出售的其他房產(chǎn)，無(wú)論是商品房還是住宅房、系統(tǒng)房，無(wú)論出售的是房產(chǎn)所有權(quán)還是永久使用權(quán)，不論出售給單位還是個(gè)人，均應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　十一、銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生是為收到預(yù)收款的當(dāng)天，這種征收方式雖然及時(shí)回籠了稅款，但也給征收管理工作帶來(lái)了一定的困難。因此，為加強(qiáng)征管，納稅人必須對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)行為以項(xiàng)目為單位設(shè)立臺(tái)帳，列清預(yù)收款情況和納稅情況。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)收營(yíng)業(yè)稅工作的管理力度，加強(qiáng)檢查，杜絕漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

　　對(duì)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)中收取的預(yù)收定金，亦應(yīng)納入預(yù)收款中征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)以前的預(yù)收款尚未征收營(yíng)業(yè)稅的，必須按規(guī)定全部征收入庫(kù)。

　　納稅人將已建成的房產(chǎn)對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售行為成立時(shí)，無(wú)論售房款是否收到，也無(wú)論采取何種結(jié)算方式，均應(yīng)按規(guī)定全額計(jì)征繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，對(duì)已按預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的部分應(yīng)予以清算抵扣。

　　十二、納稅人發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，除了按滬地稅一（1995）56號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的具體征收規(guī)定》（編者注：見《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)編》第13冊(cè)952頁(yè)）中已明確征免營(yíng)業(yè)稅規(guī)定外，對(duì)其他土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為（如不補(bǔ)繳出讓金轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為）取得的收入，均應(yīng)按規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　十三、本規(guī)定所稱納稅人，是指除“三資”企業(yè)外的所有發(fā)生房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的企、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、學(xué)校。

　　十四、本規(guī)定自1996年1月1日起執(zhí)行。原滬稅政一（1992）981號(hào)、滬稅政一（1993）259號(hào)文以及滬稅政一（1994）63號(hào)文相應(yīng)停止執(zhí)行。

　　特此通知。

　　上海市地方稅務(wù)局
一九九六年九月十九日