土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。

　?。ㄒ唬┩恋亻_發(fā)費用的歸集與分配

　　企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。

　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

　　2，配套設(shè)施費的歸集與分配。

　　配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　?。?）與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。

　?。?）與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本（或預(yù)算成本）在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

　　3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。

　　企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負擔(dān)的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。

　?。ǘ┩旯ね恋亻_發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

　　已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：

　　1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。

　　開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

　　2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。

　　應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。

　?。?）分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。

　　就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。其會計分錄是：

　　借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3

　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　——配套設(shè)施費 a5

　　　　　　　　——開發(fā)間接費用 a6

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　　　——配套設(shè)施費 a5

　　　　　　　　　　——開發(fā)間接費用 a6

　　這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負擔(dān)的全部費用。

　?。?）歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。

　　就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。

　　借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費 a2+ a3+ a4

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。

　　企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

　　下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。

　　例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡.開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：

　　①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 25000000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25000000

　?、谥Ц恫疬w補償費5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 5 500000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5 500000

　　③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（前期工程費） 210000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 210000

　　④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地一—梁園（前期工程費）5 500000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　5 500000

　　⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費）1 500000

　　　　貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 　　　　　　　　1 500000

　　⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品——土地（梁園） 　　　9427500

　　　　主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28282500

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園 　　　　　37710000

　　例2 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；

　　①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625 000

　　　　　　　　　　　——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費） 　　　1 802 500

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　 7625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費）　　　　　 375 000

　?、诓捎梅猪椘叫薪Y(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625000

　　　　　　　　——梁園（前期工程費）　　　 1 427 500

　　　　　　　　——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費） 　　　　375000

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　　 7 625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費）　　　　　　　 375 000