郵電通信企業(yè)土地增值稅的納稅輔導(dǎo)——應(yīng)納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
?。ㄒ唬┦杖氲拇_定
按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
按照規(guī)定，對于納稅人取得的實物收入要按收入的市場價格折算成貨幣收入；對于取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。
對于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
（二）扣除項目及其金額
按照稅法規(guī)定，在確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額時，允許扣除項目包括：
1.為取得土地使用權(quán)所支付的金額
為取得土地使用權(quán)所支付的金額具體是指企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。其中，“為取得土地使用權(quán)而支付的地價款”因土地使用權(quán)取得方式不同而有三種情況：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，為企業(yè)向國家支付的土地出讓金；以無償劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定向國家補(bǔ)繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
對于為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際支出金額扣除。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（即房地產(chǎn)開發(fā)成本）
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指包括企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本支出，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房推銷等）。
按照規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際發(fā)生數(shù)扣除。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用）
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。
按照規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物評估價格
舊房和建筑物的評估價格是指企業(yè)在轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格。舊房及建筑物評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。按照規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按評估價格計算扣除項目的金額。對于取得土地使用權(quán)時未支付地價款或者不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。按照規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估而支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但是，對于納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。對于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際繳納金額扣除。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。
6.財政部確定的其他扣除項目
按照規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。但是對取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款、繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計算分?jǐn)?，或者按照主管稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑蛘唠[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評估價格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評定的價格）計算征稅。
二、稅率
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
?。?）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。
?。?）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計算方法
在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再以增值額與扣除項目金額相比，計算出土地增值率，然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，分別計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
為計算方便，通常利用速算扣除系數(shù)或速算扣除數(shù)簡化應(yīng)納稅額的計算方法。
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數(shù)（或扣除項目金額×速算扣除系數(shù)）
具體計算公式為：
增值額未超過扣除項目金額50％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×30％
增值額超過扣除項目金額50％而未超過100％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
增值額超過扣除項目金額100％而未超過200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
增值額超過扣除項目金額200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數(shù)，扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)即為速算扣除數(shù)。
四、會計核算方法
郵電通信企業(yè)發(fā)生應(yīng)納土地增值稅業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
郵電通信企業(yè)兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，應(yīng)作為營業(yè)稅金處理，在計算出應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。
郵電通信企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為無形資產(chǎn)入賬的土地使用權(quán)，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶。
郵電通信企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房屋及建筑物，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
?。ㄒ唬┦杖氲拇_定
按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
按照規(guī)定，對于納稅人取得的實物收入要按收入的市場價格折算成貨幣收入；對于取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。
對于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
（二）扣除項目及其金額
按照稅法規(guī)定，在確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額時，允許扣除項目包括：
1.為取得土地使用權(quán)所支付的金額
為取得土地使用權(quán)所支付的金額具體是指企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。其中，“為取得土地使用權(quán)而支付的地價款”因土地使用權(quán)取得方式不同而有三種情況：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，為企業(yè)向國家支付的土地出讓金；以無償劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定向國家補(bǔ)繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
對于為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際支出金額扣除。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（即房地產(chǎn)開發(fā)成本）
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指包括企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本支出，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房推銷等）。
按照規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際發(fā)生數(shù)扣除。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用）
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。
按照規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物評估價格
舊房和建筑物的評估價格是指企業(yè)在轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格。舊房及建筑物評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。按照規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按評估價格計算扣除項目的金額。對于取得土地使用權(quán)時未支付地價款或者不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。按照規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估而支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但是，對于納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。對于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計算增值額時準(zhǔn)予按實際繳納金額扣除。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。
6.財政部確定的其他扣除項目
按照規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。但是對取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款、繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計算分?jǐn)?，或者按照主管稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑蛘唠[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評估價格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評定的價格）計算征稅。
二、稅率
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
?。?）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。
?。?）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計算方法
在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再以增值額與扣除項目金額相比，計算出土地增值率，然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，分別計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
為計算方便，通常利用速算扣除系數(shù)或速算扣除數(shù)簡化應(yīng)納稅額的計算方法。
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數(shù)（或扣除項目金額×速算扣除系數(shù)）
具體計算公式為：
增值額未超過扣除項目金額50％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×30％
增值額超過扣除項目金額50％而未超過100％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
增值額超過扣除項目金額100％而未超過200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
增值額超過扣除項目金額200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數(shù)，扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)即為速算扣除數(shù)。
四、會計核算方法
郵電通信企業(yè)發(fā)生應(yīng)納土地增值稅業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
郵電通信企業(yè)兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，應(yīng)作為營業(yè)稅金處理，在計算出應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。
郵電通信企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為無形資產(chǎn)入賬的土地使用權(quán)，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶。
郵電通信企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房屋及建筑物，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
推薦閱讀
相關(guān)資訊