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政策與程序同等重要——二手房個(gè)人所得稅政策評(píng)析

來(lái)源: 編輯: 2005/11/11 14:29:33 字體:

  房地產(chǎn)是一種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的特殊商品,它不能用機(jī)械化的方式無(wú)限制地大批量生產(chǎn)。特殊商品必須輔之以特殊調(diào)節(jié)。

  近兩年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,增速之快,許多城市已經(jīng)有心驚肉跳之感。房?jī)r(jià)離普通百姓的承受能力,愈行愈遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士說(shuō):一個(gè)商人做過(guò)房地產(chǎn)之后,從事其他行業(yè)便覺(jué)得沒(méi)有味道。做過(guò)房地產(chǎn)之后,開(kāi)發(fā)商不再輕易對(duì)其他行業(yè)感興趣,不言而喻,最重要的原因還是這個(gè)行業(yè)暴利的存在。

  近期房地產(chǎn)是否有泡沫的討論似乎突然有了傾向性結(jié)論,一時(shí)間評(píng)論如潮。許多人承認(rèn)部分城市房地產(chǎn)存在著較大風(fēng)險(xiǎn),上海是風(fēng)暴的中心。房地產(chǎn)確實(shí)存在著風(fēng)險(xiǎn),特別是政策性風(fēng)險(xiǎn)。更有人驚呼:上海樓市已深陷十面埋伏,一出悲劇正在上演。

  值此緊要關(guān)頭,政府不會(huì)袖手旁觀。

  一、征收個(gè)人所得稅并非“新政”

  繼國(guó)家七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策后,7月初,國(guó)家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人對(duì)個(gè)人二手房交易所得征免個(gè)人所得稅政策的發(fā)言再次觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感的神經(jīng),各種反映紛至沓來(lái),有人拍手稱快,有人叫苦不迭……

  只要辦了交接手續(xù),房產(chǎn)當(dāng)即就成了二手房。二手房存量巨大,它的行情走勢(shì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。最近重申個(gè)人二手房交易所得征收個(gè)人所得稅政策,給人造成了這是為配合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控而新開(kāi)征個(gè)人所得稅的錯(cuò)覺(jué)。主要原因是以前個(gè)人二手房交易不活躍,交易量不大,社會(huì)關(guān)注度不強(qiáng)。其實(shí),對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得征收個(gè)人所得稅是依法進(jìn)行的,已經(jīng)實(shí)行多年。

  個(gè)人所得稅法從來(lái)就有對(duì)二手房征稅的政策要求。二手房交易涉及個(gè)人所得稅的具體規(guī)定,較早可以追溯到上世紀(jì)90年代中期。1994年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅實(shí)施條例》及1999年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》早已明確對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個(gè)人所得稅。

  二手房個(gè)人所得稅政策被房地產(chǎn)界稱為“打擊面最廣”,“最能切中要害”的稅收“新政”。老百姓近來(lái)對(duì)房地產(chǎn)涉及的稅收政策,特別是對(duì)個(gè)人二手房交易所得征免個(gè)人所得稅政策十分關(guān)注。7月8日,就個(gè)人二手房交易如何繳納個(gè)人所得稅等現(xiàn)行稅收政策,國(guó)家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人重申了以下幾點(diǎn)。

  1.并未開(kāi)征新稅種

  今年實(shí)行的宏觀調(diào)控政策,從稅收政策上講,有所調(diào)整的主要是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅,實(shí)質(zhì)是課稅依據(jù)的技術(shù)性調(diào)整,稅基有所擴(kuò)大,其他稅收政策沒(méi)有變化。

  2.分三種情況征稅

  按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定,個(gè)人出售自有住房取得的所得,應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅,稅率為20%。同時(shí),1999年12月,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問(wèn)題又作出了明確規(guī)定,具體分三種情況征稅:

  -個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房,其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅,合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。

  -個(gè)人出售已購(gòu)公有住房,其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià),減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

  -職工出售以成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房,比照已購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

  3.二手房的免征、減征

  主要有兩種情況可享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策:

  一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。

  二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納,購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金,購(gòu)房金額小于原住房銷售額的,按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

  仔細(xì)體味,政策本身是合情合理的。政策目的是抑制房?jī)r(jià)炒作,同時(shí)也分別不同情況區(qū)別對(duì)待。其中的減免政策也為普通百姓以真實(shí)改善自身住房條件為目的的房地產(chǎn)交易行為網(wǎng)開(kāi)一面。政策中5年、1年的規(guī)定是分別兩種情況給出了房產(chǎn)自用和炒作的劃分標(biāo)準(zhǔn),體現(xiàn)了嚴(yán)肅的法規(guī)里蘊(yùn)涵著人性化色彩。政策執(zhí)行中也應(yīng)該注意另外一種現(xiàn)象:許多人原本可以買二手房圓安居夢(mèng)。可現(xiàn)在除了需繳營(yíng)業(yè)稅外還要繳個(gè)人所得稅,雖說(shuō)這些稅費(fèi)由業(yè)主繳納,但目前二手房市場(chǎng)尚處于賣方市場(chǎng),供不應(yīng)求局面還未得到緩解。因此,如果業(yè)主不肯出這筆費(fèi)用,自然就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中來(lái)。這讓那些真正想買房的人多了一重顧慮。

  二、政策與程序同等重要

  一項(xiàng)早已明確的稅收政策,重申一下還要引起“軒然大波”,可見(jiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”確實(shí)很嚴(yán)重,經(jīng)不起“鳳吹草動(dòng)”了。專業(yè)角度分析,其中還有一個(gè)不易察覺(jué),但又不可小視、不得不說(shuō)的本質(zhì)問(wèn)題。

  政策已有,重申一下,反響巨大。原因何在?說(shuō)來(lái)也簡(jiǎn)單:執(zhí)行不力。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“炒房”的稅收征管顯然力度不足。比如某大城市,去年一年征收到此類稅收僅為10萬(wàn)余元,占其21.5億個(gè)人所得稅收入的0.4%,比重過(guò)低,與個(gè)人出售住房應(yīng)征稅收的差距過(guò)大。

  長(zhǎng)期執(zhí)行不力,其中必有緣由。該政策只規(guī)定該征,具體怎么征,卻沒(méi)有下文,由各地因地制宜,各顯神通。二手房個(gè)人所得稅本就難征,加之方方面面壓力大,各地難以統(tǒng)一起來(lái)。個(gè)人所得稅開(kāi)征20年來(lái),一個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)就是源采控制。丟掉這一基本經(jīng)驗(yàn),個(gè)人所得稅就成了無(wú)源之水。二手房個(gè)人所得稅的征收效果不佳,原因就在于源泉控制不力。據(jù)調(diào)查,全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的具體征管辦法,省一級(jí)統(tǒng)一的辦法都很少見(jiàn)。許多地方二手房交易都是先辦過(guò)戶,然后自行到稅務(wù)局繳納個(gè)人所得稅。由于缺乏有效的約束機(jī)制,實(shí)質(zhì)是有政策無(wú)措施,規(guī)定形同虛設(shè),這樣的政策可以稱之為“瘸腿政策”。瘸腿的政策在紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)生活中是難有作為的。

  其間,許多地方也創(chuàng)新了一些自己的源泉控制辦法,比如個(gè)人所得稅與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶掛鉤。此招一出,立竿見(jiàn)影,成效卓著。隨之二手房成交量也應(yīng)聲而落??上У氖牵?jīng)常受到各種利益集團(tuán)的抵制,加之政府方面的壓力,堅(jiān)持不了許久,就悄然引退,不了了之。

  安徽某市一位老板說(shuō),房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。因?yàn)?,雖然國(guó)家出臺(tái)的政策很嚴(yán),但地方的實(shí)施細(xì)則很寬松,對(duì)投資買房基本沒(méi)有影響。他的話在房產(chǎn)局、開(kāi)發(fā)辦負(fù)責(zé)人最近的表態(tài)中得到了印證。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人明確表示,等待降價(jià)、打壓房?jī)r(jià)的心態(tài)是一個(gè)誤解。市開(kāi)發(fā)辦負(fù)責(zé)人更是直言,合肥的房?jī)r(jià)要降也降不下來(lái),因?yàn)槲覀兪菑牡蛢r(jià)拉起來(lái)的。這顯然很符合房地產(chǎn)商們的意愿。據(jù)媒體報(bào)道,類似情況許多地方都存在。如此看來(lái)利益集團(tuán),部門利益,地方保護(hù)主義的力量不能小覷,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)做好源泉控制,要爭(zhēng)取他們主動(dòng)地配合支持,困難不小。

  政策與程序同等重要。沒(méi)有部委一級(jí)法規(guī)規(guī)章的支撐,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的具體操作辦法一旦面對(duì)利益集團(tuán)和地方保護(hù)的壓力,往往難以招架。因此,制定二手房個(gè)人所得稅國(guó)家層面的具體征稅辦法和程序,為二手房個(gè)人所得稅強(qiáng)筋健骨,十分必要。

  操控市場(chǎng)的有兩只手:一個(gè)是無(wú)形之手,即價(jià)值規(guī)律;另一個(gè)是有形之手,即政府的宏觀調(diào)控。既然政府已經(jīng)出手,那肯定是萬(wàn)不得已,而且是不達(dá)目的,誓不罷休。兩只巨臂,太極推手,必然要推出一個(gè)老百姓完全可以接受的房?jī)r(jià)來(lái)。希望那些“炒房者”和地方保護(hù)轉(zhuǎn)移者理解政府調(diào)控政策的意圖和決心。香港寸土寸金的地方,房?jī)r(jià)都會(huì)一落千丈,內(nèi)地房?jī)r(jià)就沒(méi)有調(diào)控余地么?還是認(rèn)清大勢(shì),按理出牌吧。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)高收入,從利潤(rùn)方面淡化其特殊性,勿使其高人一等,還原房地產(chǎn)普通商品的本質(zhì)。房地產(chǎn)可以作為保值增值的手段,但決不能讓它成為簡(jiǎn)單的提款機(jī)。可喜的是,近期政府一系列抑制房?jī)r(jià)的政策,已經(jīng)收到明顯的效果。我們相信,隨著市場(chǎng)監(jiān)管力度的增強(qiáng),稅收征管手段的規(guī)范嚴(yán)密,房地產(chǎn)身上的泡沫會(huì)一步步地被擠掉,從名實(shí)不符走向名至實(shí)歸。

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