土地增值稅的會計處理——土地增值稅的征收

　　一、納稅期限和納稅地點

　　納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂日起七日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。

　　如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。

　　納稅人在項目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務(wù)局的規(guī)定實行預(yù)征，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。

　　如果納稅人未按照規(guī)定繳納土地增值稅，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不能辦理有關(guān)權(quán)屬變更登記。

　　二、免稅、減稅項目

　　下列項目經(jīng)過納稅人申請，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)審批，可以免征土地增值稅：

　　1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅）出售，增值稅未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的。

　　2.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

　　3.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

　　4.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的。

　　5.個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，在原住房居住滿5年的，免稅；居住滿3年不滿5年的，減半征稅。

　　下列項目暫免征收土地增值稅：

　　1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。

　　2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。

　　3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。