房地產(chǎn)業(yè)自曝內(nèi)幕 如何籌劃非法所得

　　暴利行業(yè)本是路人皆知為偷逃稅竟然多數(shù)“微利”隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得已成為房地產(chǎn)商牟取暴利的招數(shù)。

　　大連藏項(xiàng)目增成本

　　最近，大連市地稅部門選擇一些社會關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)稽查，稽查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控的大背景下，為了牟取暴利，竟然在隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得、虛增工程成本上動腦筋，以瞞天過海。

　　令人關(guān)注的是，此次地稅稽查部門對大連市某房地產(chǎn)股份有限公司納稅情況進(jìn)行的例行檢查“收獲”頗有些意外，房地產(chǎn)商的違法活動跡象并沒有出現(xiàn)在“天衣無縫”的財(cái)務(wù)賬目里，而是暴露在稅務(wù)稽查人員對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地核查上。

　　據(jù)了解，大連市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司近兩年開發(fā)了一塊占地面積為2.3萬平方米的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)共建了5棟4層、5層不等的商品住宅樓。稅務(wù)稽查人員對該企業(yè)的賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料進(jìn)行例行檢查時(shí)，該企業(yè)繳納各項(xiàng)稅金情況都呈現(xiàn)“正常”，未發(fā)現(xiàn)問題。

　　從表面上看，這個企業(yè)有一套健全的財(cái)務(wù)制度，會計(jì)往來賬目記載正常，賬面上似乎也沒有明顯的偷漏稅痕跡，一度給稅務(wù)人員留下了“良好的印象”。稽查人員在對這家公司的財(cái)務(wù)損益表、企業(yè)納稅申報(bào)表、成本賬所反映成本的情況進(jìn)行核對分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司施工工程成本比正常的施工工程成本偏高，于是便開始向這家公司的財(cái)務(wù)人員了解與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動及經(jīng)營狀況。得到的解釋是建筑材料漲價(jià)、小區(qū)綠化改造設(shè)計(jì)超預(yù)算等。

　　稽查人員針對上述“疑點(diǎn)”窮追不舍，所獲卻不多。他們審查被檢企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)書、土地證、規(guī)劃局審批手續(xù)等與此項(xiàng)目有關(guān)的各種資料，也沒有發(fā)現(xiàn)什么問題。

　　后來，稽查人員提出要到該企業(yè)實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目地進(jìn)一步展開實(shí)地核查時(shí)，這家公司的管理者迫于壓力，終于尷尬地道出了自己公司超規(guī)模超范圍經(jīng)營、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自動工興建地下停車場項(xiàng)目、隱匿非法所得的諸多“隱情”。

　　稽查人員隨即跟蹤到受檢公司所建的地下停車場進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)。就這樣，這家房地產(chǎn)公司擅自建設(shè)地下停車場，非法建設(shè)項(xiàng)目所得不入固定資產(chǎn)賬、不入產(chǎn)成品賬、也未銷售、故意造成工程造價(jià)偏高的“貓膩”，終于暴露出來。這家房地產(chǎn)開發(fā)公司故意加大成本，減少利潤，不繳或少繳企業(yè)所得稅，已構(gòu)成偷稅行為，受到了大連市地稅稽查部門的嚴(yán)厲查處。

　　據(jù)記者了解，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自增建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目，隱匿非法所得的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，其中涉及的問題很多，既有土地建設(shè)監(jiān)察失控問題，也有國家稅收非正常流失問題，應(yīng)當(dāng)引起國家有關(guān)部門的關(guān)注和重視。

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的隱匿非法所得問題，一些專家建議國家稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)在掌握房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)制度以及稅收政策的前提下，從以下幾個方面破析房地產(chǎn)非法所得的“貓膩”：首先要注意這一類房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收入及入賬時(shí)間。

　　其次是要確認(rèn)這一類房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、期間費(fèi)用的構(gòu)成狀況。

　　第三是注意審查這一類房地產(chǎn)公司的企業(yè)所得稅的完稅狀況。如發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)公司把已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛賬、不予結(jié)轉(zhuǎn)的情況，就應(yīng)在檢查時(shí)嚴(yán)格審查其銷售合同記載的收款方式、收款日期及開發(fā)產(chǎn)品交付使用日期，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)還應(yīng)深入實(shí)地查看他們是否已把商品提供給購買者，核實(shí)那些未簽合同或與實(shí)際不符的虛假合同等等。

　　一些專家還建議國家稅務(wù)稽查部門，對那些同時(shí)開發(fā)幾個項(xiàng)目，又不如實(shí)反映成本和收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，長期給予重點(diǎn)關(guān)注和監(jiān)控。

　　南京大玩“合理避稅”

　　南京市地稅局日前對南京市納稅額較大的近90家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查，結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)企業(yè)“微利”，少數(shù)還“虧損”。眾所周知的暴利行業(yè)怎么成了虧損大戶？南京稅務(wù)稽查局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法的漏洞“合理避稅”，主要問題在于我國現(xiàn)行稅法稅制的不完善。

　　南京市一家很知名的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，所有開發(fā)商拿到《銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預(yù)售款，稅務(wù)部門也同時(shí)開始對開發(fā)商收取的預(yù)售款進(jìn)行征稅。但在實(shí)際操作中，地產(chǎn)商為減輕資金壓力，基本上都把樓盤抵押給銀行，而我國的稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸，這“一貸一還”之間，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了真正的銷售收入；然后再將這部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“虧損”。

　　據(jù)了解，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是以開發(fā)商開出銷售發(fā)票為依據(jù)，很多房地產(chǎn)企業(yè)對此做足“文章”，他們收取購房者10 萬元上下的預(yù)付款，一般只給收據(jù)或者白條，次年，或者消費(fèi)者全部支付房款時(shí)再開發(fā)票，這樣開發(fā)商當(dāng)年的收入沒開發(fā)票，就不能視同入賬，賬面上的反映也是當(dāng)年開支大于收入，既使稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)也奈何不了，僅此一項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)年年做“虧損”，年年就可逃避33％的企業(yè)所得稅。

　　南京市房地產(chǎn)企業(yè)在“合理避稅”的同時(shí)，不少開發(fā)商還鋌而走險(xiǎn)偷逃稅。南京市國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動的開發(fā)項(xiàng)目，有意無意地滯后項(xiàng)目決算期，使其成本暫時(shí)無法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計(jì)算。少數(shù)房地產(chǎn)商采用“體外循環(huán)”，將預(yù)收的售樓款收入存放在其他公司銀行賬上，隱瞞收入或者把預(yù)收房款掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，以達(dá)到偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)“偷逃稅”的慣用手法，南京審計(jì)學(xué)院蔣大鳴教授指出，政府應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現(xiàn)行政策不明確的地方，國、地兩稅應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門要通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。

　　“合理避稅”如何治業(yè)內(nèi)人士支高招

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堵住“合理避稅”的方法很多，一般商品房竣工后，稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該能測算出開發(fā)商的成本和利潤，對開發(fā)商售房價(jià)格利潤部門，實(shí)行超額累進(jìn)級的差核定辦法來征稅。這就好比個人所得稅一樣，隨著收入的增長，適用稅率的檔級也就越高。

　　房價(jià)定得越高，被國家抽去的利潤也就越多，這樣可以從源頭上堵住房地產(chǎn)商的利益驅(qū)動因素，不僅保證了國家稅收，也可以從根本上抑制房價(jià)的上抑。

　　還有人士認(rèn)為，可以采用按房價(jià)來定地價(jià)的辦法，來降低房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。即先讓開發(fā)商定下房價(jià)，再根據(jù)建房成本核算，定下利潤和價(jià)格，再來確定地價(jià)。通過這樣一種程序，來遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利。