房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的稅收籌劃——房產(chǎn)稅的籌劃

    我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計(jì)稅價值征稅的，稱為從價計(jì)征。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計(jì)算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。

    1.有關(guān)附屬設(shè)備的確定

    稅法對于附屬設(shè)備的規(guī)定是含混不清的。如京財(cái)稅字[1998]795號通知規(guī)定：“作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，征收城市房地產(chǎn)稅”。

    而在房地產(chǎn)稅中，財(cái)稅地字[1987]第003號文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。

    對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。

    2.關(guān)于公共設(shè)施

    企業(yè)興建工廠時，往往除了筑建廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實(shí)，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。