巧做房產(chǎn)稅籌劃
執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》相關(guān)文件進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，是否存在稅收籌劃空間呢？答案是肯定的。筆者發(fā)現(xiàn)在活學(xué)活用相關(guān)會(huì)計(jì)處理時(shí)，可以巧做房產(chǎn)稅的籌劃。
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局[86]財(cái)稅地字第008號(hào)文規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。”因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行。
因房產(chǎn)原值與土地使用權(quán)密切相關(guān)，大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)如何核算土地使用權(quán)關(guān)注較大?！稛o(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條規(guī)定：“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
從以上規(guī)定可以看出，如何使轉(zhuǎn)入房產(chǎn)的土地使用權(quán)價(jià)值最小，是籌劃專家們研究的重點(diǎn)。有的采用盡量推遲房產(chǎn)建設(shè)期限，使土地使用權(quán)攤銷最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的方法；有的特別關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值與在建房產(chǎn)相關(guān)的土地的關(guān)系，既應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地，應(yīng)當(dāng)予以攤銷，使土地使用權(quán)攤銷最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的目的。那么有沒有一種最理想化的狀態(tài)，使計(jì)入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)價(jià)值為零呢？經(jīng)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)特定環(huán)節(jié)，遵循特殊的會(huì)計(jì)處理，就可以巧做稅收籌劃。
政策依據(jù)：
財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)關(guān)于印發(fā)《實(shí)施？企業(yè)會(huì)計(jì)制度？及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》的通知第九問(wèn)規(guī)定：“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。”
政策分析：
?。?）財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)引言段描述為：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)準(zhǔn)則，以及有關(guān)銜接辦法發(fā)布以后，我們收到股份有限公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等單位的來(lái)電、來(lái)函，詢問(wèn)股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則的有關(guān)問(wèn)題。為此，我們起草了《實(shí)施？企業(yè)會(huì)計(jì)制度？及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》。雖然以上問(wèn)題解答是因股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而引起的，但財(cái)政部解釋只要企業(yè)有問(wèn)題解答中所描述的事項(xiàng)，不論企業(yè)行業(yè)如何、組織形式如何，都可以參照?qǐng)?zhí)行，因?yàn)樨?cái)政部門不可能對(duì)不同行業(yè)、不同組織形式的企業(yè)，對(duì)相同的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)分別給予解答；只要事項(xiàng)性質(zhì)相同，以前有文件作出規(guī)定的，只要沒明令作廢，都可以比照?qǐng)?zhí)行。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員片面地認(rèn)為財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)僅適用于股份有限公司的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
（2）《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”因此企業(yè)在該準(zhǔn)則發(fā)布以后，必須將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，待實(shí)際開發(fā)時(shí)一次性地將賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)成本。但在企業(yè)初次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)卻有了一個(gè)例外，即執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。
通過(guò)以上分析，可以得出一個(gè)房產(chǎn)稅的籌劃方案：一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定“各種無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，借記管理費(fèi)用科目，貸記本科目。并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，而《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并分期攤銷，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，按照財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為零。
舉例：齊魯瑞華（集團(tuán)）公司賬面土地使用權(quán)價(jià)值2000萬(wàn)元，剩余攤銷年限30年，開發(fā)的房產(chǎn)成本4000萬(wàn)元，使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1－30%）分析如下：
1.若按《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，共計(jì)征房產(chǎn)稅：6000×（1－30%）×1.2%×30=1512萬(wàn)元。
2.若執(zhí)行財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，共計(jì)征房產(chǎn)稅：4000×（1－30%）×1.2%×30=1008萬(wàn)元。
少納房產(chǎn)稅：1512－1008=504萬(wàn)元。
筆者在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)財(cái)稅人員都熟悉財(cái)政部針對(duì)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而印發(fā)的三個(gè)問(wèn)題的解答，分別是財(cái)會(huì)[2002]18號(hào)、[2003]10號(hào)、[2003]29號(hào)；因財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件下發(fā)較早，故很少有人知道并研究，雖然該問(wèn)題解答是因股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而引起，但其他企業(yè)只要有文件中描述的相同業(yè)務(wù)都可以比照?qǐng)?zhí)行。上述方法的可行性，在于房產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)是納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)，因此只要納稅人按會(huì)計(jì)制度或相關(guān)法規(guī)正確核算固定資產(chǎn)賬面原值，就可以此作為計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)。
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局[86]財(cái)稅地字第008號(hào)文規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。”因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行。
因房產(chǎn)原值與土地使用權(quán)密切相關(guān)，大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)如何核算土地使用權(quán)關(guān)注較大?！稛o(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條規(guī)定：“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
從以上規(guī)定可以看出，如何使轉(zhuǎn)入房產(chǎn)的土地使用權(quán)價(jià)值最小，是籌劃專家們研究的重點(diǎn)。有的采用盡量推遲房產(chǎn)建設(shè)期限，使土地使用權(quán)攤銷最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的方法；有的特別關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值與在建房產(chǎn)相關(guān)的土地的關(guān)系，既應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地，應(yīng)當(dāng)予以攤銷，使土地使用權(quán)攤銷最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的目的。那么有沒有一種最理想化的狀態(tài)，使計(jì)入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)價(jià)值為零呢？經(jīng)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)特定環(huán)節(jié)，遵循特殊的會(huì)計(jì)處理，就可以巧做稅收籌劃。
政策依據(jù)：
財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)關(guān)于印發(fā)《實(shí)施？企業(yè)會(huì)計(jì)制度？及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》的通知第九問(wèn)規(guī)定：“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。”
政策分析：
?。?）財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)引言段描述為：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)準(zhǔn)則，以及有關(guān)銜接辦法發(fā)布以后，我們收到股份有限公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等單位的來(lái)電、來(lái)函，詢問(wèn)股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則的有關(guān)問(wèn)題。為此，我們起草了《實(shí)施？企業(yè)會(huì)計(jì)制度？及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》。雖然以上問(wèn)題解答是因股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而引起的，但財(cái)政部解釋只要企業(yè)有問(wèn)題解答中所描述的事項(xiàng)，不論企業(yè)行業(yè)如何、組織形式如何，都可以參照?qǐng)?zhí)行，因?yàn)樨?cái)政部門不可能對(duì)不同行業(yè)、不同組織形式的企業(yè)，對(duì)相同的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)分別給予解答；只要事項(xiàng)性質(zhì)相同，以前有文件作出規(guī)定的，只要沒明令作廢，都可以比照?qǐng)?zhí)行。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員片面地認(rèn)為財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)僅適用于股份有限公司的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
（2）《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”因此企業(yè)在該準(zhǔn)則發(fā)布以后，必須將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，待實(shí)際開發(fā)時(shí)一次性地將賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)成本。但在企業(yè)初次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)卻有了一個(gè)例外，即執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。
通過(guò)以上分析，可以得出一個(gè)房產(chǎn)稅的籌劃方案：一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定“各種無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，借記管理費(fèi)用科目，貸記本科目。并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，而《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并分期攤銷，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，按照財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為零。
舉例：齊魯瑞華（集團(tuán)）公司賬面土地使用權(quán)價(jià)值2000萬(wàn)元，剩余攤銷年限30年，開發(fā)的房產(chǎn)成本4000萬(wàn)元，使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1－30%）分析如下：
1.若按《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，共計(jì)征房產(chǎn)稅：6000×（1－30%）×1.2%×30=1512萬(wàn)元。
2.若執(zhí)行財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，共計(jì)征房產(chǎn)稅：4000×（1－30%）×1.2%×30=1008萬(wàn)元。
少納房產(chǎn)稅：1512－1008=504萬(wàn)元。
筆者在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)財(cái)稅人員都熟悉財(cái)政部針對(duì)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而印發(fā)的三個(gè)問(wèn)題的解答，分別是財(cái)會(huì)[2002]18號(hào)、[2003]10號(hào)、[2003]29號(hào)；因財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件下發(fā)較早，故很少有人知道并研究，雖然該問(wèn)題解答是因股份有限公司實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》而引起，但其他企業(yè)只要有文件中描述的相同業(yè)務(wù)都可以比照?qǐng)?zhí)行。上述方法的可行性，在于房產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)是納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)，因此只要納稅人按會(huì)計(jì)制度或相關(guān)法規(guī)正確核算固定資產(chǎn)賬面原值，就可以此作為計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)。
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