房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃上演獨(dú)孤九劍

　　可以看出，房地產(chǎn)已成為萬眾睹目的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)如何在大力監(jiān)管下合法經(jīng)營，合理地籌劃自身的稅收，筆者總結(jié)了在企業(yè)所得稅方面常用的九種手段，借用《笑傲江湖》中的“獨(dú)孤九劍”來命名。

　　[案例介紹]

　　大東公司控股的東方公司是一家內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，東方公司近幾年經(jīng)營良好，2003年擬開發(fā)的項(xiàng)目為“東方風(fēng)景”住宅小區(qū)項(xiàng)目將于2005年完成，預(yù)計利潤可達(dá)1億元，應(yīng)交企業(yè)所得稅將超過4000萬元。

　　[籌劃方案]①

　?。?）東方公司聘請稅務(wù)師為公司進(jìn)行全方面籌劃，稅務(wù)師建議（涉及企業(yè)所得稅部分）：

　?、?003年初新成立了包括A公司（新辦信息公司）、B公司（投資公司）、C公司，D公司（商貿(mào)公司）；2003年下半年新成立了E公司（廣告公司），根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，新辦的信息業(yè)、廣告業(yè)經(jīng)營單位申請可免征企業(yè)所得稅兩年；新辦商業(yè)經(jīng)營單位申請可免征所得稅一年。

　?、?003年初A公司申請減免企業(yè)所得稅，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，A公司免征企業(yè)所得稅2003年~2004年兩年；D公司2003年免征企業(yè)所得稅一年；E公司將在2003年下半年向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請當(dāng)年交納企業(yè)所稅，按規(guī)定2004年至2005年可免征企業(yè)所得稅兩年；

　　（2）上述公司框架完成后，公司可選“獨(dú)孤九劍”來籌劃企業(yè)所得稅：

　?、倩I劃原則—— “總訣式”：合理適度轉(zhuǎn)移或遞延利潤，包括轉(zhuǎn)移分離高收入業(yè)務(wù)、合理地增加成本費(fèi)用、遞延收入，以及通過合并、分立重組等方法實(shí)現(xiàn)利潤合法轉(zhuǎn)移。

　?、谫Y金借貸法——“破劍式”：大東公司決定分配賬面未分配利潤10，000萬元，大東公司分得8000萬元，而東方公司由于分配股東而造成資金缺口由C公司來解決，C公司按銀行貸款最高利率收取東方公司資金占用利息；

　?、坜D(zhuǎn)移策劃利潤——“破刀式”：由A公司負(fù)責(zé)策劃“東方風(fēng)景”方案，由東方公司按合理市場價格支付費(fèi)用；

　　④轉(zhuǎn)移采購利潤——“破槍式”：原由東方公司自已采購材料改由D公司采購，可以合理獲得采購利潤；

　?、蒉D(zhuǎn)移廣告利潤——“破鞭式”：2003年東方公司與E公司簽訂廣告獨(dú)家代理協(xié)議，由E代理東方公司全部廣告投放，并在2004年開始投放直至2005年，E公司從中獲得可觀的廣告代理費(fèi)；

　?、揶D(zhuǎn)移銷售利潤——“破索式”：由其他相關(guān)虧損企業(yè)負(fù)責(zé)作東方公司商品房的銷售（包括代銷及包銷），合理地轉(zhuǎn)移部分銷售利潤。；

　?、哔I殼法——“破掌式”：尋找資產(chǎn)質(zhì)量差，大額虧損同時負(fù)債較“干凈”的企業(yè)進(jìn)行收購，收購后采用合并或注入高利潤項(xiàng)目，利用賬面虧損稅有扣除的財產(chǎn)扣失抵減所得稅來節(jié)稅；

　?、嘭敭a(chǎn)損失法——“破箭式”：一方面合理處理企業(yè)符合規(guī)定可在所得稅前扣除的財產(chǎn)損失，另一方面在并購企業(yè)中發(fā)現(xiàn)擁有價值的財產(chǎn)損失來實(shí)現(xiàn)抵稅。

　　⑨合并、分立及債務(wù)重組法——“破氣式”：利用企業(yè)合并分立所稅優(yōu)惠規(guī)定，實(shí)現(xiàn)收入成本的轉(zhuǎn)移，本節(jié)不作詳述，具體見國稅發(fā)[2000]119號及《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》相關(guān)規(guī)定。

　　[籌劃結(jié)果]

　　通過上述方法操作，東方公司的利潤合理地實(shí)現(xiàn)部分轉(zhuǎn)移，少交了相應(yīng)企業(yè)所稅。

　　[特別提示]

　?。?）根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額：

　?、儋忎N業(yè)務(wù)未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來作價；

　　②融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率；

　?、厶峁﹦趧?wù)，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來收取或者支付勞務(wù)費(fèi)用；

　?、苻D(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費(fèi)用；

　　⑤未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價的其他情形。

　　（2）納稅人有上述情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照下列方法調(diào)整計稅收入額或者所得額：

　?、侔凑摘?dú)立企業(yè)之間進(jìn)行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動的價格；

　?、诎凑赵黉N售給無關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三者的價格所應(yīng)取得的收入和利潤水平；

　?、郯凑粘杀炯雍侠淼馁M(fèi)用和利潤；

　?、馨凑掌渌侠淼姆椒ā?/p>

　　所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行上述籌劃時，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用；保證定價的合理性，規(guī)避籌劃風(fēng)險。

　?。弁扑]指數(shù)］★★

　　[相關(guān)稅法]

　?。?）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅[1994]1號）；

　?。?）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）；

　?。?）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]119號）；

　?。?）《中華人民共和國稅收征收管理法》及《實(shí)施細(xì)則》；

　?。?）《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）；

　　（6）《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）。

　　①注：作者重要提示：2006年7月13日國稅總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于繳納企業(yè)所得稅的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑等問題的補(bǔ)充通知》（國稅發(fā)[2006]103號），規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，做如下處理：

　?。?）符合條件的新辦企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價等方法從關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移來利潤的，轉(zhuǎn)移過來的利潤不得享受新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。

　?。?）符合條件的新辦企業(yè)，其業(yè)務(wù)和關(guān)鍵人員是從現(xiàn)有企業(yè)轉(zhuǎn)移而來的，其全部所得不得享受新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策?！?/p>

　　所以自2006年7月13日后，上述轉(zhuǎn)移利潤方法將受到嚴(yán)格限制，請讀者注意籌劃涉稅風(fēng)險。