房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃——籌資技術中的稅收籌劃
籌資技術中的納稅籌劃，是指利用一定的籌資方法使企業(yè)達到最大獲利水平和稅收負擔最輕。企業(yè)籌資是指企業(yè)向外部有關單位或個人以及從企業(yè)內部籌措和集中生產經營所需資金的財務活動。對任何一個企業(yè)來說，籌資是其進行一系列經營活動的先決條件。沒有資金，任何有益的經營活動，經營項目都無法進行，與經營相關的盈利和稅收也就談不上。然而怎樣籌資，怎樣才能使籌資達到最大的效益，這個問題的回答就不那么簡單了。
我國企業(yè)目前籌資渠道主要有：國家財政資金；銀行信貸資金；非銀行金融機構資金；其他企業(yè)單位資金；職工資金和民間資金；企業(yè)自留資金；外商資金。
我國企業(yè)籌資方式主要有：吸收直接投資；發(fā)行股票；聯(lián)營籌資；企業(yè)內部積累；銀行借款；商業(yè)信用；發(fā)行企業(yè)債券；融資租賃。
企業(yè)資金可以從多種渠道用多種方式來取得。不同來源的資金，其使用時間的長短，附加條款的限制，財務風險大小，資金的成本高低都不一樣。企業(yè)籌集資金時，要充分考慮各種資金方式給企業(yè)帶來的資金成本的高低和財務風險的大小，以便選擇最佳籌資方式，使資金發(fā)揮應有的作用，帶來更大的經濟效益，并達到節(jié)稅的目的。
資金成本是企業(yè)取得和使用資金而支付的各種費用。它包括資金占用費用和資金籌集費用；它既包括資金的時間價值，又包括投資風險價值。
長期債券成本率＝債券總額的每年利息支出×（1－所得稅稅率）／債券發(fā)行總額×（1－籌資費率）
銀行借款成本率＝每年支付利息額×（1－所得稅稅率）／借款總額×（1－籌資費率）
從上我們可以看出，債券利息如同銀行流動資金借款利息一樣是在稅前利潤中支付的，這樣企業(yè)實際上就少繳一部分所得稅，從而達到了納稅籌劃的目的。而股利則與利息不同，它是以稅后凈利支付的，不會減少企業(yè)上繳的所得稅。
?。ㄒ唬┙杩钯M用的納稅籌劃
借款費用是納稅人為經營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括：
長期、短期借款的利息；
與債券相關的折價或溢價的攤銷；
安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷；
與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產生的差額。
借款費用往往占企業(yè)的支出比例甚大，稅法上對利息支出按性質的不同，有不同的處理方法，有不得列支者，有應予以資本化者，有列支為費用者等等。不同的處理方法有不同的結果，而且影響應稅所得額甚巨，宜加以深入探討，并予以適當策劃，以達到節(jié)稅效果。
納稅人發(fā)生的經營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。
為購置、建造和生產固定資產、無形資產而發(fā)生的借款，在有關資產購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產的成本；有關資產交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期扣除。納稅人借款未指明用途的，其借款費用應按經營性活動和資本性支出占用資金的比例，合理計算，計入有關資產成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。
從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。
納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。
納稅人對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經營性費用在稅前扣除。
?。ǘ├⒅С龅墓?jié)稅途徑
利息支出節(jié)稅有以下幾個有效途徑：
（1）當企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，借款費用應盡量予以資本化，換言之，即將固定資產的認定時點盡量子以延后，使利息資本化期間延長，增加資產價值，供日后多提列折舊，以期減輕稅收負擔。
?。?）當企業(yè)處于盈余年度，借款費用應盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的，從而減輕稅收負擔。
?。?）注意利息支出的合法性，即：
1）應取得合法憑證。例如支付金融機構利息的合法憑證是金融業(yè)的利息清單，支付其他債權人利息的是收息者的收據(jù)；
2）借入款項應于賬內載明債權人的真實姓名和地址，其利息支出才能準予認定。
否則如查無此人，或虛列債權，則以虛報費用、漏報所得處理；
3）一方面借入款項支付利息，一方面貸出款項，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，對于相當于該貸出款項支付利息或其差額，將被稅務稽查機關認為非營業(yè)所需且是不合理的支出，而被調整剔除，宜特別注意。
?。?）獨資及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分別財產制并依法登記，才能列報利息費用，減輕稅收負擔。
（5）除金融機構以外的借款（例如民間借款），利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的，其超過部分利息不予認定，故應盡量向金融機構貸款，不要向金融機構以外對象貸款，避免被調整剔除。
?。?）關聯(lián)企業(yè)相互融資，彼此適用所得稅稅率相同時，雙方可以不計收付利息，得到無息貸款的好處，這樣不僅營運資金得以靈活運用，還可以避免課征營業(yè)稅（金融保險業(yè)）。
從避稅角度來看，貸款、拆借、集資等形式都涉及到還本付息的問題，因而就涉及到如何計算成本和如何將各有關費用攤入成本的問題。利用利息攤入成本方法的不同和資金往來雙方的關系及所處經濟活動地位的不同，往往是實現(xiàn)避稅的關鍵所在。
一般來說，金融機構計算利息的方法及比率比較穩(wěn)定，浮動幅度比較小，因而利用這一方法實行避稅的選擇余地不是很大。與金融機構貸款所表現(xiàn)不同的是，企業(yè)與經濟組織之間的資金拆借為企業(yè)避稅提供了條件。這是因為企業(yè)及經濟組織之間在拆借資金的利息計算上和資金回收期限方面，均具有較大彈性和回旋余地。這種彈性和回旋余地常常表現(xiàn)在提高利息支付，沖減企業(yè)利潤，抵消所得稅稅額。隨著我國金融機構向著多樣化、商業(yè)化方向發(fā)展，企業(yè)與銀行之間也有可能出現(xiàn)類似的情況。即如果企業(yè)與金融機構之間達成某種協(xié)議，由金融機構提高利率，使企業(yè)計入成本的利息增大，就可大大降低企業(yè)承擔的稅收負擔。同時金融機構再用某種形式將獲得的高額利息返還給企業(yè)，或以更方便的形式為企業(yè)提供擔保貸款以及其他金融服務。這種企業(yè)與銀行之間的合作情況，目前在我國屢見不鮮。
與企業(yè)或經濟組織之間的融資拆借相比，企業(yè)內部籌款或發(fā)放股票的靈活性更大，因為這時的納稅企業(yè)背后是成千上萬個與納稅有直接關系的個人或團體，股息往往具有很強的吞食利潤的能力，在對股息收入征稅很不完善的情況下，給避稅行為提供了機會。
我國企業(yè)目前籌資渠道主要有：國家財政資金；銀行信貸資金；非銀行金融機構資金；其他企業(yè)單位資金；職工資金和民間資金；企業(yè)自留資金；外商資金。
我國企業(yè)籌資方式主要有：吸收直接投資；發(fā)行股票；聯(lián)營籌資；企業(yè)內部積累；銀行借款；商業(yè)信用；發(fā)行企業(yè)債券；融資租賃。
企業(yè)資金可以從多種渠道用多種方式來取得。不同來源的資金，其使用時間的長短，附加條款的限制，財務風險大小，資金的成本高低都不一樣。企業(yè)籌集資金時，要充分考慮各種資金方式給企業(yè)帶來的資金成本的高低和財務風險的大小，以便選擇最佳籌資方式，使資金發(fā)揮應有的作用，帶來更大的經濟效益，并達到節(jié)稅的目的。
資金成本是企業(yè)取得和使用資金而支付的各種費用。它包括資金占用費用和資金籌集費用；它既包括資金的時間價值，又包括投資風險價值。
長期債券成本率＝債券總額的每年利息支出×（1－所得稅稅率）／債券發(fā)行總額×（1－籌資費率）
銀行借款成本率＝每年支付利息額×（1－所得稅稅率）／借款總額×（1－籌資費率）
從上我們可以看出，債券利息如同銀行流動資金借款利息一樣是在稅前利潤中支付的，這樣企業(yè)實際上就少繳一部分所得稅，從而達到了納稅籌劃的目的。而股利則與利息不同，它是以稅后凈利支付的，不會減少企業(yè)上繳的所得稅。
?。ㄒ唬┙杩钯M用的納稅籌劃
借款費用是納稅人為經營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括：
長期、短期借款的利息；
與債券相關的折價或溢價的攤銷；
安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷；
與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產生的差額。
借款費用往往占企業(yè)的支出比例甚大，稅法上對利息支出按性質的不同，有不同的處理方法，有不得列支者，有應予以資本化者，有列支為費用者等等。不同的處理方法有不同的結果，而且影響應稅所得額甚巨，宜加以深入探討，并予以適當策劃，以達到節(jié)稅效果。
納稅人發(fā)生的經營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。
為購置、建造和生產固定資產、無形資產而發(fā)生的借款，在有關資產購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產的成本；有關資產交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期扣除。納稅人借款未指明用途的，其借款費用應按經營性活動和資本性支出占用資金的比例，合理計算，計入有關資產成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。
從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。
納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。
納稅人對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經營性費用在稅前扣除。
?。ǘ├⒅С龅墓?jié)稅途徑
利息支出節(jié)稅有以下幾個有效途徑：
（1）當企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，借款費用應盡量予以資本化，換言之，即將固定資產的認定時點盡量子以延后，使利息資本化期間延長，增加資產價值，供日后多提列折舊，以期減輕稅收負擔。
?。?）當企業(yè)處于盈余年度，借款費用應盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的，從而減輕稅收負擔。
?。?）注意利息支出的合法性，即：
1）應取得合法憑證。例如支付金融機構利息的合法憑證是金融業(yè)的利息清單，支付其他債權人利息的是收息者的收據(jù)；
2）借入款項應于賬內載明債權人的真實姓名和地址，其利息支出才能準予認定。
否則如查無此人，或虛列債權，則以虛報費用、漏報所得處理；
3）一方面借入款項支付利息，一方面貸出款項，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，對于相當于該貸出款項支付利息或其差額，將被稅務稽查機關認為非營業(yè)所需且是不合理的支出，而被調整剔除，宜特別注意。
?。?）獨資及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分別財產制并依法登記，才能列報利息費用，減輕稅收負擔。
（5）除金融機構以外的借款（例如民間借款），利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的，其超過部分利息不予認定，故應盡量向金融機構貸款，不要向金融機構以外對象貸款，避免被調整剔除。
?。?）關聯(lián)企業(yè)相互融資，彼此適用所得稅稅率相同時，雙方可以不計收付利息，得到無息貸款的好處，這樣不僅營運資金得以靈活運用，還可以避免課征營業(yè)稅（金融保險業(yè)）。
從避稅角度來看，貸款、拆借、集資等形式都涉及到還本付息的問題，因而就涉及到如何計算成本和如何將各有關費用攤入成本的問題。利用利息攤入成本方法的不同和資金往來雙方的關系及所處經濟活動地位的不同，往往是實現(xiàn)避稅的關鍵所在。
一般來說，金融機構計算利息的方法及比率比較穩(wěn)定，浮動幅度比較小，因而利用這一方法實行避稅的選擇余地不是很大。與金融機構貸款所表現(xiàn)不同的是，企業(yè)與經濟組織之間的資金拆借為企業(yè)避稅提供了條件。這是因為企業(yè)及經濟組織之間在拆借資金的利息計算上和資金回收期限方面，均具有較大彈性和回旋余地。這種彈性和回旋余地常常表現(xiàn)在提高利息支付，沖減企業(yè)利潤，抵消所得稅稅額。隨著我國金融機構向著多樣化、商業(yè)化方向發(fā)展，企業(yè)與銀行之間也有可能出現(xiàn)類似的情況。即如果企業(yè)與金融機構之間達成某種協(xié)議，由金融機構提高利率，使企業(yè)計入成本的利息增大，就可大大降低企業(yè)承擔的稅收負擔。同時金融機構再用某種形式將獲得的高額利息返還給企業(yè)，或以更方便的形式為企業(yè)提供擔保貸款以及其他金融服務。這種企業(yè)與銀行之間的合作情況，目前在我國屢見不鮮。
與企業(yè)或經濟組織之間的融資拆借相比，企業(yè)內部籌款或發(fā)放股票的靈活性更大，因為這時的納稅企業(yè)背后是成千上萬個與納稅有直接關系的個人或團體，股息往往具有很強的吞食利潤的能力，在對股息收入征稅很不完善的情況下，給避稅行為提供了機會。
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