房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是社會(huì)各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關(guān)領(lǐng)域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇，納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。全面了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路，這個(gè)問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視，要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。有不少立足長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，十分注重依法納稅，而且往往在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就開始進(jìn)行詳細(xì)的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行分析。

　　一、 目前房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方面存在的問題

　?。ㄒ唬?房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng)

　　依法納稅是企業(yè)作為納稅人應(yīng)盡的義務(wù)。由于國家稅收法規(guī)政策比較復(fù)雜，又沒有很好的渠道能直接傳達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)，使企業(yè)在不了解稅收政策的前提下，出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，到底企業(yè)是多交了，還是少交了，企業(yè)一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業(yè)在市場競爭中的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在收入、成本、費(fèi)用等條件一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤與納稅金額互為消長。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的稅收負(fù)擔(dān)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人會(huì)將其注意力自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到應(yīng)納稅款上，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，利用一些不合法的手段進(jìn)行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來減少應(yīng)納稅款，房地產(chǎn)企業(yè)則不但要承擔(dān)稅法制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業(yè)的聲譽(yù)，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營、開發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響，也會(huì)給企業(yè)在稅收上帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。正如前段時(shí)間汕頭市某知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因采取內(nèi)外兩套賬冊，故意隱匿收入，被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查部門查出，除了補(bǔ)繳稅款外，還對(duì)其進(jìn)行處罰，認(rèn)定其偷稅、漏稅的違法行為。這不僅給企業(yè)帶來稅收上的風(fēng)險(xiǎn)，也影響企業(yè)的聲譽(yù)。

　?。ǘ?房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)

　　1. 企業(yè)誤把納稅籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)處理的工作

　　房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財(cái)務(wù)部門的事，財(cái)務(wù)部門所作的財(cái)務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財(cái)務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。就是因?yàn)檫@種誤區(qū)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)無法解決企業(yè)的納稅問題。雖然財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但財(cái)務(wù)部門只是將企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)而已。而稅收是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營、銷售房產(chǎn)等過程中產(chǎn)生的，不同的開發(fā)、銷售過程，產(chǎn)生了不同的稅收結(jié)果。所以決策人進(jìn)行這些業(yè)務(wù)之前的納稅籌劃是非常重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、銷售等過程是通過合同體現(xiàn)出來的，為什么稅務(wù)機(jī)關(guān)在查賬時(shí)會(huì)讓企業(yè)提供相關(guān)的合同？這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)要查看房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過程。每一份合同決定每一個(gè)業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收，業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門交納稅收。房地產(chǎn)企業(yè)的這些合同不是由財(cái)務(wù)部門簽訂的，而是由決策人、相關(guān)的策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行賬面的會(huì)計(jì)處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的。因此，決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只是財(cái)務(wù)部門的事，更重要的是企業(yè)決策人在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理之前對(duì)納稅方面所做的決策。

　　2. 房地產(chǎn)企業(yè)誤把納稅籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行

　　房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題？而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中決策人要做的決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺(tái)相關(guān)的納稅籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的納稅籌劃時(shí)，或者在納稅籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請(qǐng)稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進(jìn)行納稅籌劃。

　　（三） 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過程中，性質(zhì)的不同，稅收政策也不同；企業(yè)在開發(fā)土地的時(shí)間上有推移，稅收的結(jié)果也不同，等等。而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時(shí)，是由銷售部門實(shí)施的。但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，為了達(dá)到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷售（送裝修為視同銷售）。因?yàn)殇N售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行納稅籌劃帶來麻煩。所以，納稅籌劃并不只是通過財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策等過程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意的要點(diǎn)

　　（一） 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身的法律意識(shí)

　　交稅是每個(gè)納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，但稅收必定對(duì)公司的效益產(chǎn)生一定的影響，不交稅是違法的行為，要受到法律的制裁，怎樣利用國家的稅收政策來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動(dòng)納稅”走向“主動(dòng)納稅”，對(duì)出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財(cái)務(wù)人員非財(cái)務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃前不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解就進(jìn)行納稅籌劃，必須知法、懂法、守法。結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。不能只注重表象和結(jié)果，一定要重視形式、過程和內(nèi)容，所以房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對(duì)國家稅收征管的形式、內(nèi)容和方法有很深的了解，才能當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃，為企業(yè)降低成本，降低納稅負(fù)擔(dān)。

　　（二） 納稅籌劃更重要的是決策人的規(guī)范性決策過程

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財(cái)務(wù)人員具備籌劃意識(shí)，各個(gè)部門的人員均要具有籌劃意識(shí)才能達(dá)到最佳效果。一些房地產(chǎn)企業(yè)的老板片面地認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的漏洞，挖空心思在“允許不允許”、“應(yīng)該不應(yīng)該”上做文章，結(jié)果很有可能在稅法制度不斷完善的趨勢下栽跟斗。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須遵守國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。

　　（三） 不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃

　　雖然能就事論事對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個(gè)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)某個(gè)方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

　　（四） 要由補(bǔ)漏性籌劃向前瞻性籌劃發(fā)展

　　不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。正如前面所提到的汕頭市某知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及偷稅、漏稅的事件，此時(shí)如果再采取補(bǔ)救措施的話，也只能望稅興嘆了。如果該企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就開始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

　　三、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體操作

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，要精確計(jì)算各個(gè)稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財(cái)務(wù)人員頭疼，就是稅務(wù)人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準(zhǔn)確，稅種偏多，整體稅負(fù)偏重，如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。

　　（一） 利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

　　納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價(jià)格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價(jià)就越高。因此，如何做到使房價(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加扣（500+100+1000）×20%=320萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬元，則該公司的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)400-287=113萬元。

　　同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%+3%）=6萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為134-85=49萬元。因?yàn)椋恋卦鲋刀愂欠康禺a(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

　　（二） 巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃

　　根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候會(huì)存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，該房屋的原值為100萬元。該公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1×（7%+3%）=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿(mào)企業(yè)，承包費(fèi)為20萬元一年。由于該房屋沒有進(jìn)行出租，不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬元。

　　（三） 利用建房的方式進(jìn)行納稅籌劃

　　我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿(mào)公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為600萬元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬元，建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬元。該商貿(mào)公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費(fèi)50萬元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅50×12%=6萬元，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加50×5%×（1+7%+3%）=2.75萬元。經(jīng)過稅籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司減輕稅收負(fù)擔(dān)300-215-6-2.75=76.25萬元。

　　（四） 利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃

　　貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時(shí)間性。利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃是一種相對(duì)節(jié)稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但從各個(gè)納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對(duì)減少。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司的廠房中有自購?fù)恋匾粔K，該土地取得時(shí)的成本是2000萬元。房屋按20年提折舊，合同規(guī)定的土地使用期限是10年，適用的企業(yè)所得稅稅率是15%.該公司按照會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊，土地每年可計(jì)入費(fèi)用的折舊額是100萬元。如果按稅法的規(guī)定將該土地單獨(dú)攤銷進(jìn)行納稅調(diào)整，每年可計(jì)入費(fèi)用的攤銷額是200萬元。相對(duì)于前者，該公司在規(guī)定的土地使用期限內(nèi)每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計(jì)可少繳企業(yè)所得稅15萬元。在后十年，由于土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷完畢，該公司為此總計(jì)應(yīng)多繳企業(yè)所得稅15萬元。雖然從納稅總額上來看并沒有減少，但是該納稅人成功地將應(yīng)稅所得額向后遞延，推遲了納稅時(shí)間。

　　因?yàn)橘Y金存在時(shí)間價(jià)值，所以該公司依法取得了一筆無息貸款，是十分劃算的。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權(quán)支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷?！倍鴱臅?huì)計(jì)處理的角度來看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會(huì)選擇這一折舊年限。因此，當(dāng)合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒有規(guī)定土地使用期限（按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來，單獨(dú)攤銷。那么在土地?cái)備N期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費(fèi)用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。

　　（五） 適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時(shí)間來進(jìn)行納稅籌劃

　　根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)，再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程成本?？梢?，土地一旦開發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年購入一塊土地，支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款240萬元，該地規(guī)定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計(jì)算，如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司在購入當(dāng)年就開始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×（1-30%）×1.2%=2.02萬元。如果企業(yè)推遲一年建設(shè)，土地使用權(quán)按稅法規(guī)定其攤銷期限不得短于十年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為24萬元，所以其轉(zhuǎn)入在建工程的賬面價(jià)值為216萬元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×（1-30%）×1.2%=1.81萬元。從以上計(jì)算可以看出，推遲一年開發(fā)，相應(yīng)的滯后了土地使用權(quán)形成房屋原值的時(shí)間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬元；并且隨著土地使用權(quán)賬面價(jià)值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬元。數(shù)額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項(xiàng)長期的固定支出，進(jìn)行納稅籌劃后節(jié)稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當(dāng)?shù)赝七t土地開發(fā)時(shí)間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。

　　（六） 通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃

　　房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元?！　∪绻M(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業(yè)稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費(fèi)附加35×（7%+3%）=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費(fèi)附加9×（7%+3%）=0.9萬元。

　　同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)396.6-305= 91.6萬元。

　　由此可見，搞好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段，企業(yè)家們必須給予重視。愚者逃稅，蠢者偷稅，智者節(jié)稅，高者理稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。