2004年10月28日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，提出了改革和完善土地管理制度，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控用地，土地價(jià)格要反映土地價(jià)值等內(nèi)容，并對(duì)土地的管理、土地執(zhí)法等問(wèn)題作出了嚴(yán)格規(guī)定。

    上海市政府則徹徹底底地貫徹了“整頓土地市場(chǎng)，加強(qiáng)土地管理”的土地新政，不僅使一級(jí)市場(chǎng)的交易行為和交易過(guò)程得到規(guī)范，還藉此對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

    土地市場(chǎng)新政頻出

    2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。要求各地必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的歷史遺留問(wèn)題處理完畢。

    5月下旬，國(guó)土資源部連同其他六部委，啟動(dòng)《深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》，在全面清理開(kāi)發(fā)區(qū)、治理整頓土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)清理檢查去年以來(lái)新上項(xiàng)目用地情況。

    另外，上海市政府于6月23日公布了《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批中用地規(guī)模控制管理試行辦法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法》。前者主要是在項(xiàng)目建議書(shū)審批、建設(shè)項(xiàng)目選址、土地預(yù)審、可行性報(bào)告審批“四個(gè)環(huán)節(jié)”中加強(qiáng)有關(guān)土地規(guī)�？刂婆c核定工作；而后者則旨在建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，通過(guò)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的資源分配的調(diào)控，使土地供應(yīng)達(dá)到立足長(zhǎng)期發(fā)展和滿足短期需求的平衡。

    眾多知名開(kāi)發(fā)商紛紛“落馬”

    2004年11月，針對(duì)地方政府和企業(yè)“圈地?zé)帷钡摹叭齻�(gè)暫�！卑肽昶跐M，新一輪的“土地潮”漸行漸近。

    上海在2004年10月初試探性地推出了2幅商業(yè)土地之后，于10月29日公布了當(dāng)年度首個(gè)住宅土地出讓公告（2004第3號(hào)），集中推出44幅地塊，共277.7萬(wàn)平方米土地，分布在14個(gè)區(qū)，其中純居住用途的247萬(wàn)平方米。

    此次招投標(biāo)吸引了足夠多的眼球，萬(wàn)科、復(fù)地、綠地、大華、凱德置地、和記黃埔等境內(nèi)外知名發(fā)展商紛至沓來(lái)。

    但是，現(xiàn)實(shí)給滿腔熱情的開(kāi)發(fā)商澆了一頭冷水。44塊招標(biāo)土地中，有2塊異常終止，12塊流標(biāo)，流標(biāo)土地接近三分之一。和記黃埔、凱德置地等地產(chǎn)巨頭均顆粒無(wú)收。

    開(kāi)發(fā)商須適應(yīng)新規(guī)則

    事實(shí)上，上海市土地使用權(quán)招投標(biāo)出讓并非簡(jiǎn)單的價(jià)高者得。而是在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，綜合考慮投標(biāo)者的價(jià)格和規(guī)劃方案，以及企業(yè)的資質(zhì)業(yè)績(jī)、銀行資信等因素，綜合評(píng)定取最優(yōu)者中標(biāo)。

    對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，要想在底價(jià)至上浮20%這個(gè)相對(duì)狹小的報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)取得高分，某種程度上如同博彩，因此大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)此次新規(guī)則顯得很不適應(yīng)。但是在既定的宏觀背景下，既然無(wú)法改變規(guī)則，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)有主動(dòng)適應(yīng)和冷靜應(yīng)對(duì)的能力。在提出方案前，需要考慮三方面的因素：市場(chǎng)形勢(shì)、政府調(diào)控和企業(yè)自身實(shí)力。同時(shí)，經(jīng)過(guò)理性評(píng)估，甚至引入專門(mén)估價(jià)機(jī)構(gòu)然后才謹(jǐn)慎出價(jià)，而不是僅靠高價(jià)就希望能砸下土地。

    為此，筆者特地對(duì)土地出讓價(jià)格做了一番分析（見(jiàn)下表），對(duì)3號(hào)公告中出讓土地價(jià)格的限價(jià)與周邊同類樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格做了對(duì)比，結(jié)果令人十分驚喜。

    從表中數(shù)據(jù)來(lái)看，絕大多數(shù)地塊的出讓價(jià)格占到了目前區(qū)域房?jī)r(jià)的20%-40%，處于十分合理的范圍內(nèi)。僅有奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)的一幅地塊的樓板價(jià)比值較高，這也是因?yàn)楫?dāng)?shù)卦谑蹣潜P(pán)以動(dòng)遷房為主，缺乏高品質(zhì)的住宅樓盤(pán)所致。僅以其地價(jià)而論，還是較為合理的。

    而市中心的地價(jià)走高，則完全是出于建設(shè)國(guó)際化大都市的需要。黃金地段的土地要由具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商建設(shè)，用來(lái)打造高品質(zhì)的社區(qū)以滿足高收入家庭的住房需求。

    最后，我們衷心希望上海的土地和房產(chǎn)市場(chǎng)能繼續(xù)在市場(chǎng)化、規(guī)范化的道路上高歌猛進(jìn)，其間的微觀主體——房地產(chǎn)企業(yè)也能完善自身，得到適應(yīng)性的發(fā)展。