2013注評(píng)《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（掌握）

　　一、基本思路

　　如房地產(chǎn)價(jià)值的形成：

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法（該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價(jià)格）。

　　該方法主要用于待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值

　　二、適用范圍

　　1.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。

　　2.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)。

　　3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。

　　三、計(jì)算公式

　　1.（5-24）

　　式中：

　　P 表示土地價(jià)值；

　　A 表示開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（可以以售價(jià)或者租金等形式表示）；

　　B 表示整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；

　　C 表示投資利息；

　　D 表示開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；

　　E 表示正常稅費(fèi)。

　　2.現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：

　　地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)值－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)（ 5-25 ）

　　四、操作步驟

　?。ㄒ唬┱{(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　?。ǘ┐_定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　?。ㄈ╊A(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

　　1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法

　　采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

　　2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓等——收益法

　?。?）先用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益

　?。?）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)

　　注意：這里的方法實(shí)質(zhì)上就是教材166頁(yè)的公式5-5

　?。ㄋ模┕浪愀黜?xiàng)成本費(fèi)用

　　1.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)

　　2.估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用

　　指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：

　　專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi) × i （ i為一定的百分率）

　　3.確定開(kāi)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。

　　（1）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利

　　（2）預(yù)付地價(jià)款的利息

　　已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×[（1+利率）開(kāi)發(fā)建設(shè)期-1]

　?。?）建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)的利息

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

　?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟?jì)息

　　③均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半

　?、芊侄尉鶆蛲度耄ɡ纾旱谝荒晖度?0%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間

　?、萁ㄔO(shè)竣工以后的空置及銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　　5.估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷(xiāo)售費(fèi)用）

　　一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　?。ㄎ澹?確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

　　投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。

　　（六）估算待估對(duì)象價(jià)值