2012注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)：計(jì)算公式

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十二、計(jì)算公式

　　（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

　　房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 （5-5）

　　房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

　　（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

　　1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租

　　土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）

　　土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

　　2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值

　?。?）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）

　　土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)

　　當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限

　　【說明】住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

　　當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/土地使用權(quán)尚余年限

　　【注意】①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

　?、谶@里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算）中取短。

　　年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。”

　　非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值，不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮。

　?。?）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 （5-8）

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

　　（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

　　1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 （5-9）

　　2.建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率 （5-10）

　　特別注意：

　?。?）這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。

　　（2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。