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初級(jí)會(huì)計(jì)職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》知識(shí)預(yù)習(xí):土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/11/22 09:23:35 字體:

初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》 第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

  知識(shí)點(diǎn)三十、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

  增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

 ?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  (二)扣除項(xiàng)目及其金額(重點(diǎn)掌握)

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓):包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

 ?。?)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

  最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

 ?。?)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況 可扣除稅金 詳細(xì)說明 
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (1)營業(yè)稅
(2)城建稅和教育費(fèi)附加 
(1)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營業(yè)稅稅率為5%
(2)由于印花稅(0.5‰)包含在管理費(fèi)用中,故不能在此單獨(dú)扣除 
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (1)營業(yè)稅
(2)印花稅
(3)城建稅和教育費(fèi)附加 
(1)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營業(yè)稅稅率為5%
銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí),計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額;營業(yè)稅稅率為5%
(2)印花稅稅率為0.5‰(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)) 

  5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

  提示:(1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除。

  6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

  稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征地增值稅。

  (1)“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

  評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

 ?。?)對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

  提示:從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異歸納圖表:

企業(yè)情況

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況

可扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)  轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息(不包括加息、罰息)+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
 ?、贍I業(yè)稅;②城建稅和教育費(fèi)附加
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(加計(jì)扣除)
  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
  ①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加
各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
  評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加
各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

  解釋:從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異:

 ?。?)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②房地產(chǎn)開發(fā)成本;③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

  (2)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;③舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

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