有位房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板說他的公司一套管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)管理不同地方的項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是管理團(tuán)隊(duì)成員都是和集團(tuán)母公司簽訂勞動(dòng)合同，并且由集團(tuán)母公司發(fā)放職工薪酬的。關(guān)于這個(gè)問題我們下面來分析一下。

這位老板稅務(wù)意識(shí)很好，知道集團(tuán)母公司給管理團(tuán)隊(duì)成員發(fā)放職工薪酬，集團(tuán)的成本費(fèi)用相對(duì)比較多，在沒有收入的情況下，就會(huì)形成虧損，可能導(dǎo)致多交企業(yè)所得稅。而開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司就不需要額外發(fā)放職工薪酬了，成本費(fèi)用就會(huì)比正常的少，在項(xiàng)目公司售房產(chǎn)生收入的時(shí)候，也可能導(dǎo)致多交稅。所以這位老板就安排集團(tuán)母公司與項(xiàng)目公司簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)合同，并由項(xiàng)目公司給集團(tuán)母公司支付項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)用，并由集團(tuán)母公司給項(xiàng)目公司開具項(xiàng)目管理服務(wù)的稅務(wù)發(fā)票。這樣一些，集團(tuán)母公司有收入了，可以避免多繳企業(yè)所得稅。項(xiàng)目公司的成本費(fèi)用也不缺了，也可以避免多繳稅了。

這位老板知道由集團(tuán)母公司給項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目管理服務(wù)可以避免多繳稅，也知道項(xiàng)目公司給集團(tuán)母公司支付的項(xiàng)目管理費(fèi)如果可以在土地增值稅前加計(jì)扣除的話，還可以節(jié)稅巨額的土地增值稅。但是，這位老板不確定項(xiàng)目管理費(fèi)到底能不能在土地增值稅前加計(jì)扣除。

首先是財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

根據(jù)上述國家層面的財(cái)法字〔1995〕6號(hào)，盡管字面上沒有詳細(xì)規(guī)定清楚項(xiàng)目管理費(fèi)可以在土地增值稅前加計(jì)扣除。但是項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)屬于直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，據(jù)此理解是可以在土地增值稅前加計(jì)扣除的。當(dāng)然最后還是得以地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)人員的理解執(zhí)行為準(zhǔn)，有可能有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)人員理解是可以的，也可能有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)人員理解是不可以的。對(duì)于這個(gè)問題，多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒有發(fā)布明確的法規(guī)作詳細(xì)規(guī)定。

然后是穗地稅函[2012]198號(hào)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》第十二條規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)算扣除問題：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除：1．委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用（工程監(jiān)理費(fèi)除外）；2．向上級(jí)公司繳納的管理費(fèi)。

按照上述規(guī)定，項(xiàng)目管理費(fèi)不可以在土地增值稅前加計(jì)扣除，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除。

但是，穗地稅函[2014]175號(hào)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》第二條明確規(guī)定，關(guān)于項(xiàng)目管理費(fèi)、境外設(shè)計(jì)費(fèi)的扣除問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用，能證明直接屬于該開發(fā)項(xiàng)目、貫穿于工程開發(fā)建設(shè)的全過程，且在財(cái)務(wù)核算時(shí)與行政管理部門、財(cái)務(wù)部門及銷售部門發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用分開核算的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。

按照上述規(guī)定，項(xiàng)目管理費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅前加計(jì)扣除。

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