關(guān)注！實施新收入準(zhǔn)則后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅會差異有哪些？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/07/24 10:22:40　　字體：大小

新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》要求在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或企業(yè)會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅會差異

新收入準(zhǔn)則做了重大修改。老準(zhǔn)則在收入確認(rèn)上強調(diào)“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”，而新收入準(zhǔn)則強調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預(yù)售模式明顯導(dǎo)致了控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移的時點不一致。

新收入準(zhǔn)則構(gòu)建一個“五步法”收入確認(rèn)新模型，即：（1）識別合同；（2）識別履約義務(wù)；（3）確認(rèn)交易價格；（4）分?jǐn)偨灰變r格；（5）確認(rèn)收入。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言：

采用新收入準(zhǔn)則的影響主要是開發(fā)項目收入確認(rèn)原則由原來的交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認(rèn)收入，更改為需要根據(jù)合同條款判斷是采用按照履約進度確認(rèn)收入還是在交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認(rèn)收入。

如果客戶與企業(yè)簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進度款，如果客戶因企業(yè)不履行義務(wù)之外的原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就截至目前已完成的工作獲得合同規(guī)定的所有已承諾對價。

這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該按照履約進度確認(rèn)收入。

根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文第九條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目不符合按照履約進度確認(rèn)收入的條件，其稅會差異的確認(rèn)調(diào)整應(yīng)與原來的政策一致。

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