掌握這兩點房地產企業(yè)匯算清繳不是問題

來源: 正保會計網校編輯：xiemengxue 2020/05/06 15:09:05　　字體：大小

國地稅合并后，金稅三期再度升級，而房地產行業(yè)一直以來是稅務稽查的重點行業(yè)，房地產企業(yè)稍有不慎，就將面臨涉稅風險。

掌握房地產企業(yè)匯算清繳中各種疑難問題，正確應對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風險。

本篇文章是房地產企業(yè)會計人員經常遇到的問題，一起來看看吧。

一、如何判斷開發(fā)項目是否完工？

房地產開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

（1）完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

（2）在完工年度——企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

（3）在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

【案例1】甲房地產開發(fā)企業(yè)2018年12月采用一次性全額收款方式銷售A項目產品收房款900萬元； B項目采用按揭貸款方式銷售，2018年12月收首付款500萬元計入“預收賬款”，當月收銀行劃轉按揭貸款2,000萬元計入“短期借款”，以上項目均已完工。

計算：2018年12月應實現收入。

分析： A項目應實現收入9 000 000元；

B項目應實現收入＝5 000 000＋20 000 000＝25 000 000元

全月應實現收入＝9 000 000＋＋25 000 000＝34 000 000元

二、實施新收入準則后銷售收入的稅會差異

新收入準則做了重大修改。老準則在收入確認上強調“風險報酬轉移”，而新收入準則強調“控制權轉移”。

房地產行業(yè)的收入確認有其行業(yè)特殊性，除現房銷售以外，廣泛采用的預售模式明顯導致了控制權轉移與風險報酬轉移的時點不一致。

新收入準則構建一個“五步法”收入確認新模型，

即：（1）識別合同；（2）識別履約義務；（3）確認交易價格；（4）分攤交易價格；（5）確認收入。

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