房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算之成立階段，快來隨小編一探究竟吧！

一、股權(quán)投資

（一）實(shí)收資本

政策展望：

2021年2月27日，《中華人民共和國(guó)印花稅法（草案）》提交第十三屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議審議。

草案基本維持現(xiàn)行稅率水平，適當(dāng)簡(jiǎn)并稅目稅率、減輕稅負(fù)，變化有四：

1.借款合同、買賣合同、技術(shù)合同、證券交易等稅目維持現(xiàn)行稅率不變，其中證券交易印花稅對(duì)證券交易的出讓方征收，不對(duì)受讓方征收；

2.將加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨物運(yùn)輸合同的稅率由萬分之五降為萬分之三；

3.將資金賬簿的稅率由萬分之五降為萬分之二點(diǎn)五；

4.取消對(duì)權(quán)利、許可證照、其他賬簿每件征收5元印花稅的規(guī)定。這意味著以后房產(chǎn)證、土地使用證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證和專利權(quán)證將不用交印花稅了。

財(cái)稅建議：

（1）注冊(cè)資本金額

（2）股權(quán)比例

（3）無形資產(chǎn)攤銷

（二）資本公積

股東實(shí)際投入資產(chǎn)公允價(jià)值與公司章程、投資協(xié)議的約定一致是比較理想化的情況。但在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不一致的情況。

這種情形下，需要重新調(diào)整股權(quán)比例或出資額，或?qū)Χ嘤嗖糠钟筛鞴蓶|以公司章程、投資協(xié)議或其他股東會(huì)書面文件明確約定。

一般多余的部分有兩種處理方式：日后歸還該出資股東，或者作為資本公積（溢價(jià)）。

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

銀行存款

固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

資本公積——資本溢價(jià)（作資本公積）

其他應(yīng)付款—***投資人（要?dú)w還）

提示：作為資本公積處理的，權(quán)益由全體投資人共享，不能單獨(dú)指定屬于某一投資人所有。

政策提示：

2014年新修改的公司法將注冊(cè)資本實(shí)繳登記制改為認(rèn)繳登記制。即新公司施行后，公司股東可以自主約定認(rèn)繳出資額、出資方式、出資期限等，并記載于公司的章程。從2014年3月1日開始實(shí)施。

需關(guān)注公司法、章程對(duì)注資方式、時(shí)間的規(guī)定，同時(shí)考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（印花稅、借款利息扣除）、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（有限責(zé)任公司）。

實(shí)繳制：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)資本是多少，該公司的銀行驗(yàn)資賬戶上就必須有相應(yīng)數(shù)額的資金。實(shí)繳制需要占用企業(yè)的資金，一定程度上抑制了投資創(chuàng)業(yè)，降低了企業(yè)資本的營(yíng)運(yùn)效率。

認(rèn)繳制：工商部門只登記公司認(rèn)繳的注冊(cè)資本總額，無須登記實(shí)收資本，不再收取驗(yàn)資證明文件。認(rèn)繳登記制不需要占用企業(yè)資金，可以有效提高資本運(yùn)營(yíng)效率，降低企業(yè)成本。

實(shí)繳制變?yōu)檎J(rèn)繳制后，會(huì)計(jì)處理方式也應(yīng)該相應(yīng)變化。

實(shí)收資本科目可以為零，實(shí)際收到股東投入才做相應(yīng)會(huì)計(jì)處理。

需關(guān)注公司法、章程對(duì)注資方式、時(shí)間的規(guī)定，同時(shí)考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（印花稅、借款利息扣除）、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（有限責(zé)任公司）。

公司增加注冊(cè)資本的核算（增資的情況多會(huì)涉及資本溢價(jià)）

（三）房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：

一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；

二是資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本；

三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。

企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時(shí)，必須經(jīng)股東會(huì)決議批準(zhǔn)。在實(shí)際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時(shí)，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。

（四）開辦費(fèi)的確認(rèn)及核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。

籌建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日的期間。

提示：

開辦費(fèi)可以不做長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算，開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月一次性計(jì)入損益。會(huì)計(jì)處理上可以根據(jù)企業(yè)情況（開辦費(fèi)金額、企業(yè)盈利狀況）自行設(shè)定。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法的精神，計(jì)入當(dāng)期損益，并不再作納稅調(diào)整。

借：管理費(fèi)用—開辦費(fèi)

貸：銀行存款等

二、債務(wù)融資

房地產(chǎn)融資渠道的種類劃分

按照不同的開發(fā)階段又可以分三大環(huán)節(jié)：

1.開發(fā)前期融資：股權(quán)融資為主，債務(wù)融資為輔

2.工程實(shí)施階段融資：債權(quán)融資+商業(yè)信用融資

3.銷售資金回籠：歸還到期融資+項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)+集團(tuán)資金調(diào)配

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