房地產(chǎn)企業(yè)有很多特殊的業(yè)務(wù)以至于衍生出來(lái)很多特殊的賬務(wù)處理，剛?cè)肼毞康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)的小伙伴面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候總會(huì)不知所措。別慌，今天就給您講講房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)房是如何進(jìn)行賬務(wù)處理的吧！

周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)小區(qū)房屋建設(shè)，用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)經(jīng)明確為安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住使用的房屋；搭建的用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋；開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的商品房在未出售以前，用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住的部分。

周轉(zhuǎn)房屬于存貨類(lèi)。

周轉(zhuǎn)房的價(jià)值損耗，應(yīng)按其使用年限分期攤銷(xiāo)，計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

周轉(zhuǎn)房屬于為開(kāi)發(fā)建設(shè)提供服務(wù)的房屋，在周轉(zhuǎn)使用中，只有支出（價(jià)值損耗和維修費(fèi)用），一般除收取低價(jià)的房租外，沒(méi)有其他收入。發(fā)生的價(jià)值損耗（即周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)）和維修費(fèi)用，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)核算，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本”。若有收取的低價(jià)房租，在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)核算，不再單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)賬戶(hù)進(jìn)行核算。

1.周轉(zhuǎn)房增加的核算

【例】ABC房地產(chǎn)公司為安置拆遷居民開(kāi)發(fā)的房屋已全部竣工，其總成本為1200萬(wàn)元。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋 12 000 000

       貸：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā) 12 000 000

借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋 12 000 000

2.周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的核算

攤銷(xiāo)方法：平均年限攤銷(xiāo)法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷(xiāo)法。

對(duì)臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷(xiāo)法，按預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)（即安置拆遷居民次數(shù)）計(jì)提每周轉(zhuǎn)使用一次的攤銷(xiāo)額。

對(duì)非臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長(zhǎng)，可采用平均年限攤銷(xiāo)法按使用期限計(jì)提每月攤銷(xiāo)額。

采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷(xiāo)法計(jì)提周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值時(shí)的每次攤銷(xiāo)額的計(jì)算公式如下：

每次攤銷(xiāo)額=周轉(zhuǎn)房原值×（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）÷預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)

采用平均年限攤銷(xiāo)法計(jì)提周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值時(shí)的月攤銷(xiāo)額的計(jì)算公式如下：

年攤銷(xiāo)率=（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）÷預(yù)計(jì)攤銷(xiāo)年限×100%

月攤銷(xiāo)率=年攤銷(xiāo)率÷12

月攤銷(xiāo)額=周轉(zhuǎn)房原值×月攤銷(xiāo)率

上式中：周轉(zhuǎn)房原值即周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本；預(yù)計(jì)攤銷(xiāo)年限可比照同類(lèi)結(jié)構(gòu)房屋的折舊年限預(yù)計(jì)；凈殘值率一般可按周轉(zhuǎn)房原值的3%-5%預(yù)計(jì)。

【例】ABC房地產(chǎn)公司為開(kāi)發(fā)“城中村項(xiàng)目”搭建的安置拆遷居民臨時(shí)使用的周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本為1200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用2年，殘值率為4%，每月應(yīng)攤銷(xiāo)48萬(wàn)元，因周轉(zhuǎn)房專(zhuān)為“城中村項(xiàng)目”而建，其攤銷(xiāo)額應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

建設(shè)：

借：開(kāi)發(fā)成本—周轉(zhuǎn)房12 000 000

       應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  1 320 000   

       貸：銀行存款/應(yīng)付賬款等 13 320 000

交付使用： 

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸：開(kāi)發(fā)成本—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

每月攤銷(xiāo)：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)    480000

       貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)       480000

達(dá)到使用年限清理：

借：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 12 000 000

       貸：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

3.周轉(zhuǎn)房修理的核算

2017年5月周轉(zhuǎn)房經(jīng)常性修理支出2000元（普通發(fā)票），大修理支出3.09萬(wàn)元（取得3%專(zhuān)票），每年修理一次。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房維修 2000

       長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 －周轉(zhuǎn)房大修        30000

       應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  900

       貸：銀行存款                                    30900

              庫(kù)存現(xiàn)金                                     2000

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房維修 2500

       貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 －周轉(zhuǎn)房大修        2500

還想學(xué)習(xí)更多財(cái)稅知識(shí)嗎？

快來(lái)正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開(kāi)放課堂看

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”吧！

課程分為財(cái)務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實(shí)戰(zhàn)篇三個(gè)部分，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費(fèi)用處理、銷(xiāo)售核算、涉稅實(shí)務(wù)、投資測(cè)算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)務(wù)環(huán)境中熟練運(yùn)用。幫助有志于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)財(cái)務(wù)工作的學(xué)員朋友實(shí)現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入，打開(kāi)職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)一課在手、實(shí)務(wù)都有！心動(dòng)不如行動(dòng)，快來(lái)學(xué)習(xí)吧！點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>