2021年7月15日財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號），自2021年10月1日起，對住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，均可按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，其中一般納稅人也可適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。

住房租賃企業(yè)向個人出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，也可享受上述政策。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具。

下面一起來了解一下不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務各情形的增值稅計算方法吧！

1.一般納稅人

（1）適用一般計稅的情形

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

銷項稅額=含稅銷售額÷(1+9%)×9%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+9%)×3%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

（2）適用簡易計稅的情形

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

②住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。 

③住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房，取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

保障性租賃住房，是指對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設，并取得保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具。

（3）適用免稅的情形

自2019年1月1日至2023年12月31日，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。

享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設（籌集）,并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。

2.小規(guī)模納稅人

（1）應稅情形

①單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。按照以下公式計算應納稅額：

應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應預繳稅款：

單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房): 

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個體工商戶出租住房: 應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

②其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

③住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。

④住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

保障性租賃住房，是指對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設，并取得保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具。

（2）免稅情形

①自2019年1月1日至2023年12月31日，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。

享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設（籌集）,并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。

②其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

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