【新版】詳解房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及合同控稅

      （71）土地增值稅征稅范圍如何把握？無產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)的銷售收入是土地增值稅收入嗎？

      （72）如何確認(rèn)土地增值稅納稅人？

      （73）土地增值稅的預(yù)征和清算兩個階段應(yīng)該注意的要點有哪些？不同的賬務(wù)處理的稅務(wù)影響是什么？

      （74）案例解析：未申報繳納預(yù)征土地增值稅、或辦理免征及緩征的稅務(wù)后果是什么？

      （75）案例解析：土地增值稅收入如何確定？包括：開具發(fā)票/未開具發(fā)票；預(yù)測面積數(shù)據(jù)/實測面積數(shù)據(jù);簽訂合同/未簽訂合同；全額收訖款項/尚未收訖款項；稅率調(diào)整情況

      （76）地下車庫/儲藏室是否分?jǐn)偼恋爻杀镜牡貐^(qū)政策口徑差異？

      （77）誠意金、違約金需要確定為土地增值稅收入嗎？

      （78）土地增值清算后再銷售已轉(zhuǎn)為自用或出租的房產(chǎn)的土地增值稅如何處理？

      （79）不動產(chǎn)銷售過程中被稅務(wù)局界定的“銷售價格明顯偏低”如何處理？

      （80）稅案警示：“關(guān)聯(lián)方交易”被視為“價格明顯偏低”補(bǔ)稅和滯納金及罰款

      （81）代收費(fèi)用如何操作稅收風(fēng)險？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題

      （82）實案解析：“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

      （83）實案解析：市政公用設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)能否土地增值稅的稅前扣除？能否加計扣除？能否作為開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù)？

      （84）從取得的票據(jù)入手精準(zhǔn)講解如何把握土地增值稅稅前扣除的原則

      （85）土地增值稅清算時，匯入到扣除項目金額的截止時間是如何確定的？權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實現(xiàn)制？我們簽訂合同時如何做到精準(zhǔn)的管控前置？

      （86）案例解析：土地受讓人支付的契稅、拍賣費(fèi)用、土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅/土地增值稅差別是什么？

      （87）土地出讓金返還款在土地增值稅前扣除明顯的地區(qū)政策差異？

      （88）土地增值稅的合法有效憑證有哪些？如何確保在土地增值稅清算前取得所需要的有效憑證確保實現(xiàn)稅收利益？

      （89）思維導(dǎo)圖全方位全維度解析土地增值稅的利息（展期貸款利息，罰息等）扣除的方法

      （90）土地增值稅清算時對于開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用）是如何規(guī)定的？

      （91）開發(fā)間接費(fèi)稅會差異（會計維度、所得稅維度、土地增值稅維度）及從組織架構(gòu)角度進(jìn)行納稅籌劃

      （92）土地增值稅強(qiáng)制清算和通知清算，二者差異對納稅人的影響是什么？

      （93）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)收購的在建工程，土地增值稅清算時，能否加計扣除的地方政策口徑是什么？

      （94）如何確定土地增值稅清算單位和清算對象？是越細(xì)分越有利嗎？企業(yè)有權(quán)自行分期嗎？

      （95）企業(yè)是否可以啟動土地增值稅的二次清算？各地政策口徑差異分析。

      （96）實案解析：土地增值稅清算后尾盤銷售的土地增值稅如何申報？

      （97）成本票據(jù)欠缺和土地增值稅核定征收之間是必然關(guān)系嗎？從整體稅負(fù)角度來看，土地增值稅的核定征收對企業(yè)就一定有利？

      （98）紅線外支出是否允許土地增值稅稅前扣除？不同的紅線外支出對應(yīng)的企業(yè)所得稅處理迥異

      （99）開發(fā)項目的土地增值稅清算具體工作步驟有哪些？

      （100）案例詳解：銷項稅額抵減額在土地增值稅清算過程中如何處理？調(diào)增收入？調(diào)減成本？

      （101）實例詳解：土地增值稅清算需要確立成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男ê恋爻杀痉謹(jǐn)偡椒ǎ?？總局層面和地區(qū)政策匯總及總結(jié)（詳解占地面積法/建筑面積法/銷售收入法對于土地增值稅稅負(fù)的影響）

      （102）實案分析：土地成本分?jǐn)偡椒ㄕ嫉孛娣e法/建筑面積法對于項目土地增值稅稅負(fù)的差異分析

      （103）地下車庫的類型及如何界定其是否參與分?jǐn)偼恋爻杀荆啃枰紤]哪些因素（容積率/土地出讓合同/是否取得產(chǎn)證等因素）

      （104）地下車位變種銷售對于財稅處理不同結(jié)果的影響總結(jié)

      （105）不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的銷售不動產(chǎn)取得的收入是否計入土地增值稅收入存在地區(qū)差異

      （106）會計上的完全單位成本，所得稅的計稅成本，土地增值稅的稅前扣除項目，三者差異性及我們應(yīng)該如何管控實現(xiàn)綜合稅負(fù)水平

      （107）土地增值稅扣除項目注意要點（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),建筑安裝工程費(fèi)，拖欠的工程款延期付款利息及發(fā)票的開具，）

      （108）營銷設(shè)施建造費(fèi)（樣板間/營銷中心）財稅處理差異分析（全維度：增值稅，所得稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅）

      （109）土地增值稅清算時的“代收費(fèi)用”如何處理？

      （110）案例解析：大數(shù)據(jù)時代，天然氣初裝費(fèi)如此操作帶來惡劣的稅務(wù)后果？

      （111）案例解析地下車庫三種模式下的成本分?jǐn)偧吧娑愄幚?/span>

      （112）地下車位各稅種實務(wù)問題地方政策口徑

      （113）樣板間/營銷中心建造和裝修過程中的軟裝/硬裝/設(shè)施設(shè)備的購買的涉稅處理要點

      （114）實案分析：甲供材/甲供工程確實存在很大差異

      （115）實案分析：股東出資未到位，公司對外借款形成利息在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除差異分析

      （116）實案分析：土增清算補(bǔ)繳巨額稅款導(dǎo)致當(dāng)期虧損如何處理？

      （117）增值稅的進(jìn)項稅額如果沒有抵扣情況下，能否一定能夠土地增值稅稅前扣除？

      （118）進(jìn)項稅額如果沒有抵扣，應(yīng)該可以進(jìn)成本，能否作為加計扣除的基數(shù)？

      （119）因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目

      （120）實案詳解：視同銷售在所得稅和土地增值稅維度的差異性分析及納稅申報的填報

模塊4、典型稅務(wù)案例解析及點評

      （121）知名地產(chǎn)商的實案分析：房地產(chǎn)項目土地增值稅清算過程中和稅務(wù)局的六大爭議點

            （1）取得產(chǎn)權(quán)的地下建筑是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>

            （2）建安成本分?jǐn)偘凑战ㄖ娣e還是受益原則？

            （3）人防成本土增稅前扣除需要什么樣的手續(xù)？

            （4）工程監(jiān)理費(fèi)用和工程造價費(fèi)用是成本還是開發(fā)費(fèi)用作為稅前扣除？

            （5）開發(fā)產(chǎn)品裝飾裝修后作為售樓處然后無償移交當(dāng)?shù)卣浣ㄔ旌脱b飾的成本是作為開發(fā)成本扣除還是銷售費(fèi)用扣除？

            （6）按照受益原則分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)，是按照總建筑面積還是地上建筑面積分?jǐn)偅?/span>

      （122）稅務(wù)局官方回復(fù)：土地增值稅清算過程中土地成本稅前扣除項目實際發(fā)生額，如何解讀？

      （123）稅企之爭：企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅預(yù)繳和計提之爭對我們的啟示是什么？

      （124）稅企之爭：企業(yè)所得稅稅前扣除的工資薪金權(quán)責(zé)發(fā)生制VS收付實現(xiàn)制？支付時間如何把握？

      （125）稅企之爭：向非金融機(jī)構(gòu)借款利息在土地增值稅稅前扣除的風(fēng)險

      （126）稅企之爭：土地出讓金獎勵款如何土地增值稅稅前扣除？

      （127）稅企之爭：公司以不動產(chǎn)對外投資，視同銷售收入如何計量？

      （128）稅企之爭：關(guān)于應(yīng)收未收的款項是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入問題

      （129）訴案：四務(wù)融合（業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財務(wù)）維度解析：超20年人防工程使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法務(wù)事項的界定及稅務(wù)結(jié)果

      （130）稅務(wù)稽查案例警示：必須以結(jié)果為導(dǎo)向，實現(xiàn)稅收利益，從合同入手，遵從四務(wù)融合去處理借款利息的費(fèi)用化或資本化。

      （131）實案樣板：預(yù)提的土地增值稅應(yīng)做跨期調(diào)整

      （132）如何看待浙江稅務(wù)局的土地增值稅時“四項開發(fā)成本”應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除？

      （133）稅企之爭：扣除項目在不同業(yè)態(tài)之間如何進(jìn)行成本分?jǐn)偅?/span>

模塊5、房地產(chǎn)企業(yè)的合同控稅之攻略

      【知識點】涉及到拿地，規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)，銷售，交付，物業(yè)管理等全流程環(huán)節(jié)的各類合同計18個，合同細(xì)節(jié)入手告知你如何實現(xiàn)“四務(wù)融合”，如何從稅務(wù)遵從的思維方式前置性合同管控實現(xiàn)稅收利益。

      （134）《國有土地使用權(quán)出讓合同》環(huán)節(jié)需要注意的細(xì)節(jié)及風(fēng)險管控

      （135）供應(yīng)商盡職調(diào)查對于我們的重要性解析及切入點

      （136）《規(guī)劃方案設(shè)計合同》及《規(guī)劃方案》當(dāng)中對于我們項目整體稅收利益的管控的要點

      （137）《工程施工圖設(shè)計合同》簽訂時的實操要點

      （138）《總承包施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （139）《智能化施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （140）《工程監(jiān)理服務(wù)合同》/《造價咨詢合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （141）《門窗施工合同》/《樓梯欄桿、窗護(hù)欄加工制作附安裝合同》/如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （142）《園林景觀綠化工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （143）《小區(qū)室外道路工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （144）《人防門/入戶門采購附安裝合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （145）《甲指乙供的鋼筋/混凝土采購合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （146）《銷售代理合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （147）《認(rèn)籌協(xié)議》如何簽訂?

      （148）《成交確認(rèn)書》如何簽訂?

      （149）《商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議》如何簽訂?

      （150）《個人購房貸款合作協(xié)議》注意要點是什么?